Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir mi? TBK 350, Dava Süresi ve Üç Yıllık Kiralama Yasağı

Kira ilişkilerinde en sık sorulan sorulardan biri şudur: "Evim kirada, şimdi oğlum evlenecek / ben kirada oturuyorum / emekli olup kendi evime dönmek istiyorum; kiracıyı çıkarabilir miyim?" Sorunun öbür yüzü de aynı sıklıkta gelir: "Ev sahibi ihtiyacı olduğunu söyleyerek evden çıkmamı istiyor; çıkmak zorunda mıyım?"

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı güçlü biçimde korur. Kira süresi dolduğunda ev sahibi, yalnızca sürenin bittiğini söyleyerek kiracıyı çıkaramaz. Ancak kanun bazı tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymıştır ve bunların uygulamada en çok başvurulanı "gereksinim" yani ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır (TBK m. 350/1). Bu yazıda, ev sahibinin kendi ihtiyacı veya yakınlarının ihtiyacı için açacağı tahliye davasının şartlarını, dava süresine ilişkin sık yapılan hataları ve tahliyeden sonra devreye giren üç yıllık yeniden kiralama yasağını, Yargıtay'ın son kararları ışığında aktarıyorum. Evi sonradan satın alan yeni malikin durumu ayrı bir kurala (TBK m. 351) bağlı olduğundan, o konuyu yeni malikin tahliye hakkına ilişkin yazımızda ayrıca ele almıştık.

1. Kanun ne diyor? Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin ilk bendine göre kiraya veren, kiralananı "kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa" kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. "Altsoy" çocukları ve torunları, "üstsoy" ise anne-baba ile büyükanne ve büyükbabayı ifade eder.

Bu liste sınırlıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E., 2023/51 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği gibi, kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK m. 350'de sınırlı sayı ilkesiyle gösterilmiştir. Kardeş, yeğen veya kayınbirader gibi listede bulunmayan yakınlar için (kanunen bakım yükümlülüğü yoksa) bu davaya dayanılamaz. Aynı kararda, kira sözleşmesinde kiraya veren olmak için malik olmanın gerekmediği ve sözleşmenin tarafı olmayan malikin de şartları varsa ihtiyaç nedeniyle dava açabileceği de vurgulanmıştır.

TBK m. 354 ise dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Yani sözleşmeye "ev sahibinin kardeşinin ihtiyacı da tahliye sebebidir" gibi bir madde yazılması, kanundaki listeyi genişletmez.

Şirket ihtiyacı: Ortağın "kendi" ihtiyacı sayılır mı?

Uygulamada özellikle işyeri kiralarında karşılaşılan bir sorun, taşınmaz sahibinin ortağı olduğu şirket için tahliye isteyip isteyemeyeceğidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 07.05.2026 tarihli, 2025/6063 E., 2026/2872 K. sayılı kararında, taşınmazların maliki ve kiraya veren olan gerçek kişiler, ortağı oldukları limited şirketin faaliyetini sürdürmesi için işyerine ihtiyaç duyulduğunu ileri sürmüştür. Daire çoğunluğu; şirketin ticaret siciline tescilli, ortaklarından ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olduğunu, ortağı olunan şirketin ortağın "kendisi" sayılamayacağını ve TBK m. 350/1'deki listenin yorum yoluyla kiracı aleyhine genişletilemeyeceğini belirterek davanın reddini onamıştır.

Kararın oy çokluğuyla verildiğini ve karşı oyda, aile bireylerinden oluşan ve ortakların faaliyet alanı olan şirketlerde şirketin ihtiyacının ortakların ihtiyacından ayrı düşünülemeyeceği görüşünün savunulduğunu belirtmek gerekir. Bununla birlikte Dairenin yerleşik uygulaması çoğunluk görüşü yönündedir; işini bir şirket üzerinden yürüten taşınmaz sahiplerinin bu riski dava açmadan önce değerlendirmesi önemlidir.

2. İhtiyaç "gerçek, samimi ve zorunlu" olmalı

Kanundaki "kullanma zorunluluğu" ifadesi, mahkemelerin ihtiyacı sıkı biçimde incelemesine yol açar. Hukuk Genel Kurulu, yukarıda anılan 2023/51 K. sayılı kararında ilkeyi şöyle özetlemiştir: Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava sonuna kadar devam etmesi gerekir; gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez. Aynı kararda, ihtiyacın kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerektiği, ancak yakında gerçekleşecek bir ihtiyaç için de dava açılabileceği belirtilmiştir.

Uygulamada ihtiyacın varlığı somut olgularla ortaya konur. İncelediğim kararlarda mahkemelerin özellikle şunlara baktığı görülüyor:

• İhtiyaç sahibinin kirada oturup oturmadığı, kira bedeli ödeyip ödemediği,
• Aynı şehirde ihtiyacı karşılayabilecek başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı (tapu kayıtlarının sorgulanması),
• Evlilik, sağlık durumu, iş değişikliği, çocukların okulu gibi ihtiyacı doğuran olayların belgelenmesi,
• Tanık beyanları ve gerektiğinde keşif.

Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 10.12.2025 tarihli, 2025/927 E., 2025/6060 K. sayılı kararına konu olayda ilk derece mahkemesi, kanser tedavisi için İstanbul'a gelmek zorunda kalan ve bu sırada bir yakınının evinde tek odada kalan yaşlı kiraya verenin konut ihtiyacını tanık beyanları, doktor raporları ve tapu kayıtlarıyla ispatlanmış kabul etmiştir. Yargıtay da ispat yükünün davacı kiraya verende olduğunu hatırlatarak, ihtiyacın özellikle sağlık durumunu gösteren belgeler ve tapu kayıtlarıyla gerçek ve samimi olduğunun ispatlandığı gerekçesiyle tahliye kararını onamıştır. Aynı davada kiracı, tedavinin kiraya verenin yaşadığı şehirde de mümkün olduğunu savunmuş; ancak bu savunma sonucu değiştirmemiştir.

İhtiyaç dava sırasında ortadan kalkarsa

İhtiyacın yargılama boyunca sürmesi şartı, pratikte çok önemli sonuçlar doğurur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 29.04.2026 tarihli, 2025/5807 E., 2026/2585 K. sayılı kararında, işyeri ihtiyacı iddiasıyla dava açan kiraya veren, yargılama devam ederken taşınmazı üçüncü bir kişiye satmıştır. Daire, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasında yargılama süresince ihtiyacın devam etmesi gerektiğini, taşınmaz satıldığında artık ihtiyaçtan söz edilemeyeceğini belirterek davanın reddini ve yargılama giderlerinin davacı kiraya verene yükletilmesini yerinde bulmuştur. Dava tarihinde haklı olduğu yönündeki itiraz sonucu değiştirmemiştir.

Bu karar, tahliye davası sürerken taşınmazı satmayı, başkasına kiralamayı veya ihtiyacı başka bir yoldan karşılamayı düşünen ev sahipleri için açık bir uyarıdır.

3. Dava ne zaman açılmalı? Bir aylık süre

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında en sık yapılan hata, davanın yanlış zamanda açılmasıdır. TBK m. 350'ye göre dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Burada iki noktayı ayırmak gerekir:

• Erken açılan dava: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 09.09.2025 tarihli, 2025/2623 E., 2025/3930 K. sayılı kararında, 15.08.2020 başlangıçlı beş yıl süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası 01.12.2023 tarihinde, yani beş yıllık süre dolmadan açılmıştır. İlk derece mahkemesi ihtiyacı gerçek bularak tahliyeye karar vermiş; ancak Yargıtay, sözleşme süresi bitmeden açılan davanın süresinde olmadığını ve bunun kendiliğinden gözetilmesi gerektiğini belirterek kararı kanun yararına bozmuştur. Kısacası ihtiyaç ne kadar gerçek olursa olsun, beş yıllık bir sözleşmenin ortasında bu davayla tahliye sağlanamaz.
• Geç açılan dava: Süre bitiminden itibaren bir ay geçtikten sonra açılan dava da süresinde sayılmaz. Bu durumda TBK m. 347 gereği sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış olur ve ev sahibi, bir sonraki kira döneminin sonunu beklemek zorunda kalır.

Yargıtay, dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve kiracı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden dikkate alınacağını istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve uzama dönemleri dava açılmadan önce dikkatle hesaplanmalıdır.

4. İhtarname ile dava süresini uzatmak (TBK m. 353)

Bir aylık süreyi kaçırma riskine karşı kanun ev sahibine bir imkân tanır. TBK m. 353'e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu bildirim tahliye davası için zorunlu değildir; kanunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce ihtar gönderme şartı yoktur. Ancak bildirimin yapılması, ev sahibine bir sonraki kira yılının sonuna kadar dava açma imkânı verir. Uygulamada bu bildirimin ispat kolaylığı nedeniyle noter aracılığıyla yapıldığı görülür. Bildirimin, kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre geçmeden kiracıya ulaşması gerekir; süre geçtikten sonra gönderilen bir ihtarname kaybedilmiş süreyi geri getirmez.

5. Sözleşmede "iki ay önce bildirim" maddesi varsa

Matbu kira sözleşmelerinin pek çoğunda "Taraflar sözleşmenin bitiminden 60 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme yenilenmiş sayılır" benzeri bir madde bulunur. Bu maddenin ev sahibini bağlayıp bağlamadığı, bölge adliye mahkemeleri arasında farklı kararlara yol açmıştı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararıyla bu uyuşmazlığı gidermiştir. Daireye göre kira hukukundaki koruyucu hükümler kiracı lehine genişletilebilir; sözleşmede kiraya veren aleyhine konulan bir "süre bitiminden önce fesih bildirimi" şartı kiracı lehine olduğu için geçerlidir. Ev sahibi bu bildirimi sözleşmede öngörülen sürede yapmazsa, ihtiyacı olsa bile sözleşme süre sonunda sona ermez ve TBK m. 347 uyarınca bir yıl uzar. Bu durumda TBK m. 350'deki bir aylık süre içinde açılmış dava da süresinde kabul edilmez ve reddedilir.

Bu karar, ev sahiplerinin kanundaki süreleri bilmesinin yeterli olmadığını, imzaladıkları sözleşmenin bildirim maddesini de mutlaka kontrol etmeleri gerektiğini gösteriyor. Kiracılar açısından ise sözleşmedeki bildirim şartına uyulmadan açılmış bir dava, önemli bir savunma imkânı sunar.

6. Dava açmadan önce arabuluculuk

28.03.2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesine göre, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, HUAK m. 18/A-2 gereği usulden reddedilir.

Bu davalarda arabuluculuk başvurusunun zamanlaması da önemlidir. Başvurunun dava açma hakkı doğmadan, yani kira döneminin bitiminden çok önce yapılmasının yeterli görülmediğine ilişkin Yargıtay uygulamasını ve süre hesabına etkisini dava şartı arabuluculuk ve arabuluculuğun sürelere etkisi başlıklı yazılarımızda ayrıntılı olarak ele almıştık.

7. Tahliyeden sonra: Üç yıllık yeniden kiralama yasağı

Kanun, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek için bir yaptırım öngörür. TBK m. 355/1'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aynı maddenin son fıkrasına göre bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu kuralın önemli bir şartı, tahliyenin nasıl gerçekleştiğidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.06.2025 tarihli, 2024/3099 E., 2025/3540 K. sayılı kararına konu olayda, ihtiyaç nedeniyle verilen tahliye kararı kesinleşmiş ve kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatılmıştır. Kiracı işyerini icra emri üzerine, cebri icraya gerek kalmadan boşaltmış; ev sahibi de taşınmazı kısa süre sonra üçüncü bir kişiye kiralamıştır. İlk derece mahkemesi bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata hükmetmiş, ancak bölge adliye mahkemesi bu kararı kaldırmış ve Daire çoğunluğu ret kararını onamıştır. Gerekçe; maddenin kiraya verenin boşaltmayı "sağlamasını" aradığı ve kanun gerekçesine göre yasağın başlaması için kiraya verenin aldığı mahkeme kararını uygulatarak kiracının tahliyesini sağlaması gerektiğidir. Kiracı icra marifeti olmadan kendi rızasıyla çıktığı için tazminat şartları oluşmamıştır.

Bu karar da oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda, kesinleşmiş tahliye ilamına dayalı icra takibinin başlatılıp icra emrinin tebliğ edilmesinin "boşaltmanın sağlanması" için yeterli olduğu, aleyhine icra işlemi başlatılan kiracının taşınmazı kendi isteğiyle boşalttığının kabul edilemeyeceği görüşü savunulmuştur. Konu tartışmalı olmakla birlikte, Dairenin güncel çoğunluk görüşüne göre kiracının tazminat hakkını korumak istiyorsa tahliyenin icra yoluyla gerçekleştiğini belgeleyebilmesi önem taşımaktadır.

"Haklı sebep" kavramı da somut olaya göre değerlendirilir. İhtiyaç sahibinin taşınmaza taşındıktan sonra beklenmedik bir nedenle ayrılmak zorunda kalması gibi durumlar ileri sürülebilir; ancak bu sebebin varlığını ispat yükü kiraya verendedir.

Kararların değerlendirmesi

İncelediğim kararlar, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında başarının yalnızca ihtiyacın gerçek olmasına bağlı olmadığını, usule ilişkin şartların da en az o kadar belirleyici olduğunu gösteriyor:

• Kimin ihtiyacı: Liste sınırlıdır (HGK 2023/51 K.). Ortağı olunan şirketin ihtiyacı, Daire çoğunluğuna göre ortağın kendi ihtiyacı sayılmaz (3. HD 2026/2872 K.).
• İhtiyacın niteliği: Gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, dava sonuna kadar sürmelidir. Yargılama sırasında taşınmazın satılması davanın reddine ve yargılama giderlerinin davacıya yüklenmesine yol açar (3. HD 2026/2585 K.).
• Süre: Belirli süreli sözleşme bitmeden açılan dava süresinde değildir (3. HD 2025/3930 K.). Sözleşmede kiraya veren için öngörülen bildirim şartına uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar ve dava reddedilir (3. HD 2025/1440 K.).
• Tahliye sonrası: Üç yıllık yasak ve tazminat, Daire çoğunluğuna göre kiracının icra yoluyla tahliye edildiği hâllerde uygulanır (3. HD 2025/3540 K.).

Şirket ihtiyacı ve tazminat şartı konularında karşı oyların bulunması, ileride uygulamanın değişebileceğine işaret eder. Bu konularda dava açmadan önce güncel kararların yeniden kontrol edilmesi yerinde olur.

Uygulamaya dönük çıkarımlar

Ev sahibi iseniz:

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, süresini ve sözleşmedeki bildirim maddesini (örneğin "60 gün önce bildirim") dava planlamasından önce kontrol edin.
• Sözleşmede bildirim şartı varsa, bildirimi o süreye uygun olarak ve ispatlanabilir biçimde (uygulamada genellikle noter aracılığıyla) yapın.
• Kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süreyi kaçırma riskine karşı TBK m. 353'teki yazılı bildirim imkânını değerlendirin.
• İhtiyaç sahibinin kanundaki listede yer aldığından ve ihtiyacın belgelenebilir olduğundan emin olun: kira sözleşmesi, tapu kayıtları, sağlık raporu, iş veya okul belgeleri gibi.
• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusunu ve zamanlamasını planlayın.
• Dava sürerken taşınmazı satmak veya başkasına kiralamak davanın reddine yol açabilir; tahliyeden sonra da üç yıllık yasağı göz önünde bulundurun.

Kiracı iseniz:

• Size ulaşan ihtarnamenin ve açılan davanın tarihini kira döneminizle karşılaştırın; erken veya geç açılmış bir dava süre yönünden reddedilebilir.
• Sözleşmenizde kiraya verenin uyması gereken bir bildirim şartı olup olmadığına bakın.
• İhtiyaç sahibinin başka taşınmazları, aynı binada boş daireler veya ihtiyacın samimiyetini zayıflatan olgular varsa bunları delilleriyle birlikte ileri sürün.
• Tahliyeden sonra taşınmazın kısa süre içinde başkasına kiralandığını öğrenirseniz, tahliyenin nasıl gerçekleştiğini gösteren belgeleri (icra takibi, icra emri, tahliye tutanağı) saklayın; tazminat hakkı bu belgelere bağlı olabilir.

Kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin diğer yazılarımıza ve bu alandaki çalışmalarımıza gayrimenkul hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Kira süresinin on yılı doldurduğu durumlar için ise on yıllık uzama süresine ilişkin yazımıza bakabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında sonuç; sözleşmenin türüne ve süresine, sözleşmedeki bildirim maddelerine, arabuluculuk başvurusunun zamanına ve ihtiyacın ispatına göre değişir. Dava açmadan, ihtarname göndermeden veya size gelen bir ihtarnameye yanıt vermeden önce kendi belgeleriniz üzerinden bir hukukçuyla değerlendirme yapmanız yerinde olur.