Gayrimenkul Hukuku

Yazılı tahliye taahhüdü varsa ve kiracı itiraz etmezse birkaç hafta sürebilir. Kira ödenmemesinde süreç birkaç ay, ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle açılan davalarda ise 1-1,5 yılı bulabilir.

TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Buradaki kritik şart "teslimden sonra" verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda, yani kiracı henüz taşınmaza girmeden alınan taahhüt, kiracının serbest iradesinin ürünü sayılmadığından geçersizdir. Buna karşılık kira ilişkisi kurulduktan sonra, sözleşme süresi dolmadan verilen taahhüt geçerlidir; bunun hayatın olağan akışına aykırı olduğu ileri sürülemez.

Uygulamada en çok tartışılan konu, boş kâğıda atılan imzaya tarihin sonradan yazılmasıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası, ancak aynı güçte yazılı bir belgeyle ispatlanabilir; boş kâğıda imza atan kişi bunun sonucuna katlanır.

Bir aylık süre hak düşürücüdür ve kaçırılması hâlinde taahhüde dayanılamaz.

Yıllık kira artışı, son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile yalnızca bu sınıra kadar olan kısmı geçerlidir. Eskiden konutlarda uygulanan %25 sınırı artık geçerli değildir.

TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu dönemde TÜFE üst sınırı uygulanmaz.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre beş yıl sonrasındaki belirleme "hak ve nesafet" dönemi kabul edilir. Bilirkişi marifetiyle taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği rayiç kira bedeli tespit edilir; ardından kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyet gereği bir indirim yapılır ve makul kira bedeline hükmedilir.

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya kiraya verenin bu süre içinde artış bildiriminde bulunması hâlinde karar, yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Aksi hâlde tespit edilen bedel bir sonraki kira yılında uygulanır.