Oturduğunuz evin satıldığını öğrenmek, kiracılar için çoğu zaman kaygı vericidir: "Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?" Aynı soru, kiracılı bir daire satın alan ve oraya kendisi ya da çocuğu taşınmak isteyen kişi için de geçerlidir: "Satın aldım, ama kiracıyı ne zaman ve nasıl çıkarabilirim?" Bu iki sorunun cevabı aynı kanun maddesinde, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 351. maddesinde yer alıyor.
Bu yazıda, kiralanan konut veya işyerini sonradan satın alan ya da başka bir yolla edinen yeni malikin, kendi ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyebilmesinin şartlarını; özellikle bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme sürelerini, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024–2025 yıllarında verdiği kararlar üzerinden aktarıyorum. Uygulamada hak kayıplarının büyük kısmı, ihtiyacın gerçek olup olmamasından değil, bu sürelerin yanlış hesaplanmasından doğuyor.
Özetle: Ev el değiştirdiğinde kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçebilir: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra tahliye davası açmak ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak (TBK m. 351). Yargıtay'a göre bir aylık bildirimin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir; geç kalan bildirim sonradan düzeltilemez. Altı ay dolduktan sonra ise dava hemen açılmak zorunda değildir; sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir.
1. Ev satıldığında kira sözleşmesi ne olur?
Kiracıların en yaygın yanılgısı, evin satılmasıyla kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiğini düşünmektir. Oysa TBK m. 310 açıktır: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Yani yeni malik, eski ev sahibinin yerine geçer; kira bedeli, süre ve diğer şartlar aynen devam eder. Kiracı, sırf ev satıldı diye evi boşaltmak zorunda değildir.
"Herhangi bir sebeple" ifadesi önemlidir. El değiştirme yalnızca satışla olmaz; bağış, cebri icra yoluyla satış (ihale) veya miras da el değiştirme sayılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 09.10.2024 tarihli, 2023/4817 E., 2024/2908 K. sayılı kararında, Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesine atıfla, miras yoluyla mülkiyetin murisin ölüm tarihinde tapuya tescilden önce kazanıldığı ve mirasçıların da TBK m. 351'deki dava hakkına sahip olabileceği belirtilmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânı sınırlıdır. TBK m. 347'ye göre kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Yeni malik de bu korumayla bağlıdır. Ancak kanun, yeni malikin gerçek bir kullanım ihtiyacı varsa ona özel bir yol tanımıştır.
2. Yeni malikin iki seçeneği: TBK m. 351
TBK m. 351'in birinci fıkrasına göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Maddenin ikinci fıkrası ise ikinci bir yol açar: Yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yargıtay bu iki imkânı şöyle özetliyor: Yeni malik, dilerse önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir; bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2025 tarihli, 2025/1060 E., 2025/1497 K.).
Bunlara ek olarak, yeni malik TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin tarafı olduğu için, TBK m. 350'deki genel "ihtiyaç nedeniyle tahliye" hakkını da kullanabilir. Yargıtay, yeni malikin hem TBK m. 351'deki hem de m. 350/1'deki dava açma şartları varsa hakkını kullanabileceğini açıkça kabul etmektedir (2023/4817 E., 2024/2908 K.).
Kısa bir karşılaştırma
| Yol | Ne yapılmalı? | Dava ne zaman açılır? |
|---|---|---|
| TBK m. 351/1 (edinmeye dayalı) | Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim | Edinmeden itibaren 6 ay geçtikten sonra (sözleşme süresinin sonuna kadar) |
| TBK m. 351/2 (sözleşme sonuna dayalı) | Ayrı bir bildirim şartı aranmaz | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
| TBK m. 350/1 (kiraya veren sıfatıyla) | Sözleşmenin tarafı olarak genel kurala uyulur | Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde; TBK m. 353'teki yazılı bildirimle süre bir kira yılı uzar |
3. Bir aylık bildirim: tebliğ tarihi belirleyicidir
TBK m. 351/1 yolunu seçen yeni malik için en kritik adım, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yapılacak yazılı bildirimdir. Bu bildirim uygulamada genellikle noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarnameyle yapılır ve içinde taşınmazın edinildiği, kimin için ve hangi sebeple ihtiyaç duyulduğu açıkça belirtilir.
Yargıtay'ın son kararları, bu bir aylık sürede ihtarnamenin yalnızca gönderilmesinin değil, kiracıya tebliğ edilmesinin gerektiğini vurguluyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 09.09.2025 tarihli, 2025/2624 E., 2025/3931 K. sayılı kararındaki olayda, davacı taşınmazı 09.12.2022'de satın almış, ihtarnameyi 28.12.2022'de, yani bir aylık süre içinde noterden keşide etmiş; ancak ihtarname kiracılara ancak 13.01.2023'te tebliğ edilmiştir. İlk derece mahkemesi, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu kabul ederek tahliyeye karar vermiş olsa da Yargıtay, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına temyiz istemini kabul etmiştir. Daireye göre bildirimin en geç 09.01.2023'e kadar yapılması gerekirken süresinde yapılmamıştır; edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliği zorunludur ve bu eksiklik sonradan giderilemez. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğundan, kiracı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
Bu karar, uygulamada çok sık yapılan bir hatayı gösteriyor: Ayın son günlerinde noterden çıkan bir ihtarname, tebligat süreci nedeniyle süreyi kaçırabilir. Edinme tarihi tapudaki tescil tarihidir (miras gibi istisnalar dışında); bir aylık süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar.
4. Altı ay dolunca dava hemen mi açılmalı?
Bir aylık bildirimi zamanında yapan yeni malik açısından ikinci soru, altı aylık sürenin anlamıdır. Bazı mahkemeler, davanın edinmeden itibaren altıncı ayın sonunda hemen açılması gerektiğini, bu süre geçerse dava hakkının düştüğünü kabul etmiştir. Yargıtay bu yorumu doğru bulmamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2025 tarihli, 2025/1060 E., 2025/1497 K. sayılı kararında, taşınmaz 28.03.2022'de edinilmiş, ihtarname 05.04.2022'de süresinde tebliğ edilmiş, dava ise 06.10.2022'de açılmıştır. Kira sözleşmesi beş yıl süreli olup 05.08.2024'e kadar geçerlidir. İlk derece mahkemesi davayı, altı aylık süre içinde açılmadığı gerekçesiyle reddetmiştir. Yargıtay ise bu kararı kanun yararına bozmuş ve şu ilkeyi tekrarlamıştır: Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart değildir; sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Altı ay, davanın açılabileceği en erken anı gösterir; bir son tarih değildir.
Bu yorum, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde önem taşır. Örneğin beş yıllık bir sözleşmenin ikinci yılında evi satın alan kişi, bildirimini süresinde yapmışsa, altı ay dolduktan sonra sözleşmenin sonunu beklemeden dava açabilir; ancak acele etmek zorunda da değildir.
5. Belirli süreli sözleşme, uzayınca belirsiz süreli olmaz
Yeni malikin TBK m. 351/2 veya m. 350 yolunu seçtiği durumlarda "sözleşmenin sonu" doğru belirlenmelidir. Sık görülen bir hata, bir yıllık olarak başlayıp yıllardır uzayan sözleşmeyi "belirsiz süreli" saymaktır. Bu durumda süre, belirsiz süreli sözleşmelerdeki fesih dönemlerine göre hesaplanır ve sonuç tamamen değişir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2025 tarihli, 2024/4166 E., 2025/1495 K. sayılı kararında, önceki malik ile kiracı arasında 15.03.2014 başlangıçlı, bir yıl süreli bir sözleşme bulunmakta, davacı ise taşınmazı 2018'de satın almıştır. İlk derece mahkemesi sözleşmenin belirsiz süreli hâle geldiğini kabul ederek davayı süre yönünden reddetmiştir. Yargıtay, TBK m. 347 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitimiyle sözleşmenin belirsiz süreli hâle gelmediğini, her yıl aynı koşullarla bir yıl uzadığını belirtmiştir. Buna göre sözleşme 15.03.2024'te sona ermiş, 21.03.2024'te açılan dava bir aylık süre içinde kalmıştır. Bu karar da kanun yararına bozmayla sonuçlanmıştır.
6. Hisse satın alanlar, mirasçılar ve birden fazla malik
Taşınmazın tamamı değil bir payı satın alındığında veya birden fazla kişi birlikte malik olduğunda durum daha karmaşıktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2023/4817 E., 2024/2908 K. sayılı kararında bu konudaki ilkeler topluca açıklanmıştır:
- Kiralanan birden fazla kişi tarafından birlikte edinilmişse, bildirimin tüm edinenler tarafından birlikte gönderilmesi ve davanın birlikte açılması gerekir. Bildirimdeki eksiklik sonradan giderilemez; davacılardaki eksiklik ise mahkemenin vereceği kesin süre içinde tamamlanabilir.
- Paylı mülkiyette yalnızca bir payı satın alan yeni paydaş, tek başına bildirim yaparak dava açamaz; bildirim ve dava için pay ve paydaş çoğunluğu aranır.
- Kiralama tarihinden önce zaten mirasçı veya paydaş olan kişinin, sonradan diğer payları satın alması ya da miras paylaşımıyla (taksim) taşınmazın tamamını edinmesi yeni edinme sayılmaz; bu kişi TBK m. 351'den yararlanamaz.
Aynı kararda ilginç bir sonuca da ulaşılmıştır: Davacı TBK m. 351'den yararlanamasa da sözleşmeye dayanarak da dava açtığı için, kiraya verenin halefi sıfatıyla TBK m. 350 ve m. 353 kapsamında süresinde dava açmış sayılmış ve ihtiyaç iddiasının esastan incelenmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm bozulmuştur. Bu nedenle dava dilekçesinde dayanılan hukuki sebeplerin dikkatle ve gerektiğinde birlikte gösterilmesi önemlidir.
Miras kalan evlerde paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıkları için miras kalan evde ecrimisil yazımıza da bakabilirsiniz.
7. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
Süreler doğru işletilse bile tahliye kararı için yeni malikin kullanma zorunluluğunu ispat etmesi gerekir. Uygulamada mahkemeler ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır; tapu kayıtları, ihtiyaç sahibinin oturduğu yer, aile durumu, iş yeri ve tanık beyanları değerlendirilir. Örneğin 2025/2624 E. sayılı karara konu dosyada ilk derece mahkemesi; davacının kızının başka bir şehirde çalıştığını, dedesinin küçük evinde ayrı odası olmadan yaşadığını keşif ve tanık beyanlarıyla tespit etmiş, ihtiyacı samimi bulmuştu. Ancak Yargıtay'ın kararı, ihtiyaç ne kadar güçlü olursa olsun süre eksikliğinin davayı sonuçsuz bırakabileceğini göstermektedir.
Kiracı açısından da önemli bir güvence vardır: TBK m. 355'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
8. Dava açmadan önce arabuluculuk
01.09.2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B-1-a). Yeni malikin tahliye davası da bu kapsamdadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 350'ye dayalı ihtiyaç davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğine karar vermiştir (26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K.).
Yeni malikin TBK m. 351/1'e dayanan davaları bakımından ise aynı Daire, 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E., 2025/5039 K. sayılı kararında, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin ilgili dairelerinin altı aylık süre dolmadan yapılan başvuruyu geçerli saydığını, bu nedenle ortada giderilmesi gereken bir içtihat farklılığı bulunmadığını belirterek karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Bu durum, konunun Yargıtay tarafından henüz esastan bağlayıcı biçimde çözülmediği anlamına gelir. Risk almamak için arabuluculuk başvurusunun altı aylık süre dolduktan sonra yapılması daha güvenli bir yoldur. Arabuluculukta geçen süre hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (6325 s. K. m. 16/2 ve 18/A-15). Konunun ayrıntıları için dava şartı arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Kararların değerlendirmesi
İncelediğim kararlardan üçü (2025/2624 E., 2025/1060 E. ve 2024/4166 E.), Adalet Bakanlığı'nın başvurusu üzerine verilen kanun yararına bozma kararlarıdır. Bu tür kararlar ilgili davanın sonucunu değiştirmez; ancak Yargıtay'ın hangi yorumu doğru bulduğunu açıkça ortaya koyduğu için ilk derece mahkemeleri bakımından yol gösterici niteliktedir. Kararlar birlikte okunduğunda iki yönlü bir tablo çıkıyor:
- Yargıtay, bir aylık bildirim süresini katı biçimde uygulamakta; süre içinde tebliğ edilmemiş bildirimi, ihtiyaç ne kadar samimi olursa olsun yeterli saymamaktadır (2025/2624 E.).
- Buna karşılık dava açma zamanını yeni malik lehine yorumlamaktadır: Altı ayın sonunda hemen dava açma zorunluluğu yoktur (2025/1060 E.); uzayan belirli süreli sözleşme belirsiz süreli sayılmaz (2024/4166 E.); yeni malik birden fazla hukuki yola birlikte dayanabilir (2023/4817 E.).
Arabuluculuğun zamanlaması konusunda ise TBK m. 350 bakımından ilke netleşmiş, TBK m. 351 bakımından ise Yargıtay'ın esasa ilişkin bir kararı henüz bulunmamaktadır. Farklı bölge adliye mahkemelerinin farklı yaklaşımlar benimseyebileceği ihtimali göz önünde tutulmalıdır.
Uygulamaya dönük çıkarımlar
- Yeni malikseniz, tapuda tescil tarihini not edin ve bildirimin bu tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmesini sağlayın; ihtarnameyi son günlere bırakmayın.
- Bildirimde edinme tarihini, ihtiyaç sahibini (kendiniz, eşiniz, çocuğunuz, anne-babanız) ve ihtiyacın konut mu işyeri mi olduğunu açıkça belirtin.
- Altı ay dolduktan sonra dava için acele etmeniz gerekmez; ancak sözleşme süresinin sonunu ve TBK m. 351/2 ile m. 350'deki bir aylık süreleri de takvime işleyin.
- Bir payı satın aldıysanız ya da taşınmaz miras yoluyla geldiyse, TBK m. 351'den yararlanıp yararlanamayacağınızı ayrıca değerlendirin; önceden paydaş olmak bu yolu kapatabilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurun; başvuru zamanlamasında temkinli davranın ve son tutanağı dava dilekçesine ekleyin.
- Kiracıysanız, ev satıldı diye hemen taşınmak zorunda değilsiniz. Size gelen bildirimin tarihini, tebliğ tarihini ve ihtiyacın gerçekliğini değerlendirin; tahliyeden sonra evin üç yıl içinde başkasına kiralanması hâlinde TBK m. 355'teki tazminat hakkınızı hatırlayın.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza, kiracı tahliyesinin diğer sebepleri için kiracı tahliye davası yazımıza göz atabilirsiniz.
Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Kira sözleşmesinin türü, edinme şekli, bildirim ve tebliğ tarihleri ile ihtiyacın niteliği sonucu doğrudan etkiler; hak kaybı yaşamamak için kendi durumunuzu bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.
