Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu'nda güçlü biçimde korunur: kira süresi dolsa bile ev sahibi yalnızca "süre bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz. Ancak bu korumanın da bir sınırı vardır. Kanun, kira ilişkisi belirli bir süre devam ettikten sonra kiraya verene hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Halk arasında "on yılını dolduran kiracı" olarak bilinen bu durum, uygulamada en çok hesap hatası yapılan konulardan biridir.
Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesindeki on yıllık uzama süresinin nasıl hesaplandığını, ev sahibinin yapması gereken bildirimi, tahliye davasının ne zaman açılabileceğini ve kiracının hangi noktalarda itiraz edebileceğini, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 ve 2026 yıllarında verdiği kararlar ışığında aktarıyorum.
Özetle: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında "on yıl" kira başlangıcından değil, sözleşmede yazan sürenin bittiği tarihten itibaren hesaplanır. Bu on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, izleyen herhangi bir uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirim yaparak, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemlerine uyulur. Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur; erken açılan dava reddedilir.
1. Ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
TBK m. 347/1'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Aynı fıkra, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini açıkça belirtir.
Yani bir yıllık bir kira sözleşmesinde süre dolduğunda ev sahibi "sözleşmeyi yenilemiyorum" diyerek kiracıyı çıkaramaz. Bunun için kanunda sayılan bir tahliye sebebinin bulunması gerekir: kendisi veya yakını için konut ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi. Bu sebeplerin her birinin kendine özgü şartları ve dava açma süreleri vardır. Örneğin iki haklı ihtar ve yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini daha önce ayrı yazılarda ele almıştım.
On yıllık uzama süresine dayalı fesih ise bu sebeplerden farklıdır: Kanun, belirli bir süre geçtikten sonra kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermesini aramaz. Mahkeme, ev sahibinin eve gerçekten ihtiyacı olup olmadığını araştırmaz; yalnızca sürenin dolup dolmadığına ve bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığına bakar.
2. On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
TBK m. 347/1'in son cümlesi şöyledir: "Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."
Burada kilit kavram "uzama süresi"dir. On yıl, kira ilişkisinin başladığı günden değil, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona erdiği günden itibaren işlemeye başlar. Dolayısıyla toplam süre, sözleşme süresi + on yıl olarak hesaplanır.
| Sözleşme | Sözleşme süresinin bitimi | On yıllık uzamanın sonu | Sebepsiz fesih ilk kez hangi dönem sonunda? |
|---|---|---|---|
| 01.03.2015 başlangıçlı, 1 yıl süreli | 01.03.2016 | 01.03.2026 | 01.03.2027 (bildirim en geç 01.12.2026) |
| 01.08.2004 başlangıçlı, 5 yıl süreli | 01.08.2009 | 01.08.2019 | 01.08.2020 ve izleyen her yıl sonu |
| 11.04.2012 başlangıçlı, 10 yıl süreli | 11.04.2022 | 11.04.2032 | 11.04.2033 |
Tablodaki ilk satır varsayımsal bir örnektir; ikinci ve üçüncü satırlar aşağıda değerlendirdiğim Yargıtay kararlarındaki olaylardan alınmıştır. Görüldüğü gibi, on yıl süreli bir kira sözleşmesinde kiracı fiilen yirmi yıldan fazla korunabilmektedir.
Bu hesap, Yargıtay'ın yerleşik içtihadına uygundur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.12.2025 tarihli, 2025/5740 E., 2025/6197 K. sayılı kararında, 11.04.2012 başlangıçlı ve on yıl süreli sözleşmeye dayanarak 2022 sonunda ihtar çeken ve dava açan kiraya verenin talebi reddedilmiştir. Daire, on yıllık uzama süresinin "belirli sürenin bitiminden sonra" başladığını, bu nedenle davanın erken açıldığını belirterek ret kararını onamıştır.
Sözleşme yenilenmişse hangi tarih esas alınır?
Uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar zaman içinde yeni bir sözleşme imzalamış olabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 15.01.2026 tarihli, 2025/6170 E., 2026/137 K. sayılı kararına konu olayda kira ilişkisi 01.03.1998'de başlamış, ancak taraflar aynı işyeri için 01.03.2007 başlangıçlı bir yıllık yeni bir sözleşme yapmıştı. Bölge adliye mahkemesi hesabı yeni sözleşmeye göre yapmış; bir yıllık sürenin 01.03.2008'de, on yıllık uzama süresinin 01.03.2018'de dolduğunu, 18.10.2021'de tebliğ edilen ihtarın son uzama yılının bitiminden üç ay önce yapıldığını kabul etmiştir. Yargıtay, ihtarnamede eski 1998 tarihli sözleşmeden söz edilmesinin sonuca etkili olmadığı yönündeki bu değerlendirmeyi onamıştır.
Bu karar iki açıdan önemlidir: Birincisi, yeni bir sözleşme imzalanması hesabın başlangıcını değiştirebilir; ikincisi, süresinde yapılan bildirimdeki küçük bir atıf hatası tek başına bildirimi geçersiz kılmayabilir. Yine de bildirimin hangi sözleşmeye dayandığını açıkça göstermesi, uyuşmazlığı baştan önler.
3. Üç aylık bildirim: Şekil ve zamanlama
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra fesih, kendiliğinden gerçekleşmez; ev sahibinin kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirimin iki şartı vardır:
- Yazılı olmalıdır. TBK m. 348'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü bildirim, telefon görüşmesi veya karşılıklı konuşma yeterli değildir. Uygulamada ispat kolaylığı nedeniyle noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi tercih edilir.
- Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Kararlarda esas alınan tarih, ihtarnamenin keşide tarihi değil, kiracıya tebliğ edildiği tarihtir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 05.11.2025 tarihli, 2025/4720 E., 2025/5281 K. sayılı kararı bu hesabın somut bir örneğidir. 01.08.2004 başlangıçlı ve beş yıl süreli çatılı işyeri kirasında sözleşme süresi 01.08.2009'da sona ermiş, on yıllık uzama süresi 01.08.2019'da tamamlanmıştır. Kiraya verenin mirasçıları, uzama yılının bitimi olan 01.08.2023'ten en az üç ay önce, 20.03.2023'te kiracıya tebliğ edilen ihtarla sözleşmeyi sona erdirmiş; tahliye kararı Yargıtay'ca onanmıştır. Daire bu kararda, bildirimin kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik tarafından yapılabileceğini de belirtmiştir. Bu nedenle mirasçılar veya taşınmazı sonradan satın alan malik de bu haktan yararlanabilir.
Bildirim geç kalırsa ne olur?
Kanun, bildirimi "her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce" yapılmasına bağlamıştır. Üç aylık süreye uyulmadan yapılan bildirim, o uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirmez; kira ilişkisi bir yıl daha devam eder. On yıllık uzama süresinden sonraki her yıl için bu hak yeniden doğduğundan, ev sahibi bir sonraki uzama yılı için süresinde ve yeni bir bildirim yaparak fesih hakkını kullanabilir. Geç kalan bildirimin kendiliğinden bir sonraki dönem için geçerli olup olmayacağı dosyanın özelliğine göre tartışmaya açık olduğundan, en güvenli yol yeni bir bildirimde bulunmaktır.
Sözleşmedeki "iki ay önce bildirilmezse uzar" maddesi
Birçok matbu kira sözleşmesinde "taraflar sözleşme bitiminden iki ay önce bildirimde bulunmazsa sözleşme uzar" gibi maddeler bulunur. Bu maddeler, kiraya verene on yıl dolmadan sebepsiz fesih hakkı vermez; çünkü konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine yeni bir fesih sebebi kararlaştırılamaz.
Buna karşılık, bu tür bir ihbar şartı kiraya veren aleyhine sonuç doğurabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararında, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi daireleri arasındaki görüş ayrılığı giderilirken, sözleşmede kiraya veren için öngörülen fesih ihbar şartının kiracı lehine olduğu için geçerli olduğu kabul edilmiştir. Kiraya veren bu şarta uymazsa sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Karar ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin olsa da, sözleşmede kiraya veren için kanundakinden daha uzun bir bildirim süresi öngörülmüşse, on yıllık uzama süresine dayanan bildirimde de bu sürenin dikkate alınması temkinli bir yaklaşım olacaktır.
4. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde durum
Kira süresi sözleşmede hiç belirlenmemişse, TBK m. 347/2 uygulanır: kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada on yıl, belirli süreli sözleşmelerden farklı olarak doğrudan kira başlangıcından itibaren hesaplanır.
Genel hükümlerdeki fesih dönemleri TBK m. 329'da düzenlenmiştir: taşınmaz kiralarında taraflar, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde de bildirimin TBK m. 348 uyarınca yazılı olması şarttır.
5. Kiracı çıkmazsa: Arabuluculuk ve tahliye davası
Süresinde ve usulüne uygun bildirime rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin tahliye davası açması gerekir. Bu davadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Yargıtay, TBK m. 347'ye dayalı tahliye davasının hangi süre içinde açılacağını da açıklamıştır. Kanunda bu dava için kısıtlayıcı bir süre öngörülmemiş olsa da Daire'nin kararlarına göre kiraya veren tarafından yapılan yazılı fesih bildirimi, bildirimin yapıldığı uzama yılının sonu itibarıyla sonuç doğurur. Kiraya veren davasını, ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılının sonuna kadar, dava şartı arabuluculuk sürecini tamamlayarak açmalıdır. Bu süre geçirilirse, kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi karşısında yeni bir bildirim gerekebilir.
Davanın erken açılması da ayrı bir risktir. 24.12.2025 tarihli karardaki gibi, on yıllık uzama süresi henüz dolmadan açılan dava reddedilir ve kiraya veren yargılama giderlerine katlanmak zorunda kalabilir. İncelediğim kararlardaki davaların sulh hukuk mahkemelerinde görüldüğü de dikkate alınmalıdır.
Kararların değerlendirmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin incelediğim beş kararından şu ortak çizgi çıkıyor:
- Hesap sözleşme süresinden sonra başlar. 05.11.2025, 24.12.2025 ve 11.03.2026 tarihli kararlarda Daire, on yıllık uzama süresini sözleşmede yazan sürenin bitiminden itibaren hesaplamıştır. Örneğin 11.03.2026 tarihli, 2025/5550 E., 2026/1404 K. sayılı kararda, 01.11.2007 başlangıçlı ve üç yıl süreli sözleşmede uzama süresinin 01.11.2020'de dolduğu, 01.11.2022'de sona erecek uzama yılı için 16.06.2022'de tebliğ edilen ihtarın süresinde olduğu kabul edilmiştir.
- Geçiş hükmü her sözleşmeye uygulanmaz. Aynı kararda kiracı vekili, 6101 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesine dayanarak bildirimin daha erken yapılması gerektiğini savunmuş; Daire, bu hükmün 01.07.2012 itibarıyla on yıllık uzama süresi dolan ya da kalan süresi beş yıldan az olan sözleşmelere uygulanacağını belirterek somut davada uygulanmayacağına karar vermiştir. 2012'den önce başlamış eski kira ilişkilerinde bu geçiş hükmünün ayrıca incelenmesi gerekir.
- Yeni sözleşme hesabı değiştirir. 15.01.2026 tarihli kararda, aynı taraflar arasında sonradan yapılan sözleşme esas alınmıştır.
- Sözleşmedeki ihbar şartı kiracıyı korur. 10.03.2025 tarihli karar, kiraya veren aleyhine kararlaştırılan bildirim şartlarının geçerli olduğunu ortaya koymaktadır.
Bu kararlar, TBK m. 347'deki imkânın bir "otomatik tahliye" hakkı olmadığını, tarihlerin tek tek doğru belirlenmesine bağlı, şekle sıkı biçimde bağlı bir fesih hakkı olduğunu gösteriyor.
Uygulamaya dönük çıkarımlar
- Önce sözleşme süresini bulun: On yıl, sözleşmede yazan sürenin bittiği tarihten başlar. Bir yıllık sözleşmede ilişki en az on bir yıl, on yıllık sözleşmede en az yirmi yıl sürer.
- Sözleşme yenilendiyse son sözleşmeye bakın: Aynı taşınmaz için sonradan imzalanan yeni bir sözleşme, hesabın başlangıcını değiştirebilir.
- Bildirimi yazılı yapın ve tebliğ tarihini izleyin: Bildirimin uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması gerekir; noter ihtarnamesi ispat açısından güvenlidir.
- Sözleşmedeki ihbar maddelerini okuyun: Kiraya veren için daha uzun bir bildirim süresi öngörülmüşse buna uyulmaması, sözleşmenin bir yıl daha uzaması sonucunu doğurabilir.
- Davayı ne erken ne geç açın: Arabuluculuk dava şartıdır; dava, ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılı sonuna kadar açılmalıdır.
- Kiracı açısından: İhtarname geldiğinde sözleşme süresini, yenileme tarihlerini, tebliğ tarihini ve sözleşmedeki ihbar şartlarını kontrol edin; hesapta yapılan bir hata davanın reddine yol açabilir.
Kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için gayrimenkul hukuku çalışma alanı sayfasına ve tahliye davası şartlarına ilişkin rehberimize göz atabilirsiniz.
Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Kira ilişkisinin başlangıç ve yenilenme tarihleri, sözleşme maddeleri ve bildirimin tebliğ tarihi her dosyada sonucu değiştirebileceğinden, bir ihtarname göndermeden veya aldığınız bir ihtara karşı tutum belirlemeden önce belgelerinizin ayrıca incelenmesi gerekir.
