Ev Sahibi Depozitoyu Geri Vermiyor: Hangi Durumda Kesinti Yapılabilir? TBK 342 ve 335

Kira sözleşmesi bitti, evi boşalttınız, anahtarı teslim ettiniz. Ancak ev sahibi, sözleşmenin başında verdiğiniz depozitoyu iade etmiyor: "Duvarlar kirlenmiş, boya parası çıkar", "Mutfak dolabının kapağı kırık", "Yeni kiracı bulana kadar ev boş kaldı" gibi gerekçeler sıralıyor. Ya da ev sahibi evi satmış; yeni malik "depozitoyu ben almadım", eski malik ise "artık muhatap ben değilim" diyor.

Depozito (kanundaki adıyla güvence) uyuşmazlıkları tutar olarak küçük görünse de kiracılar ile ev sahipleri arasında en sık yaşanan sorunlardan biridir. Bu yazıda depozitonun kanuni sınırını, ev sahibinin hangi durumlarda kesinti yapabileceğini, hangi durumlarda yapamayacağını, tahliyede atılması gereken adımları ve Yargıtay'ın güncel kararlarında öne çıkan ölçütleri aktarıyorum.

Depozito nedir, en fazla ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler (TBK m. 342/1). Sözleşmede daha yüksek bir depozito kararlaştırılmışsa, üç aylık kirayı aşan kısım bu sınıra aykırıdır.

Kanun, depozitonun nasıl saklanacağını da belirler. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak verilecekse bir bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir (TBK m. 342/2). Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 342/3).

Uygulamada ise depozito çoğu zaman bankaya yatırılmaz, doğrudan ev sahibine elden ya da havaleyle ödenir. Bu durumda kiracının hakkı ortadan kalkmaz; sözleşme sona erdiğinde kiracının, ev sahibinden depozitonun iadesini isteme hakkı vardır. Ancak bankadaki hesaba özgü "üç ay içinde bildirim yapılmazsa banka iade eder" mekanizması işlemez ve uyuşmazlık doğrudan taraflar arasında çözülür. Döviz olarak verilen depozitolarda iadenin hangi kur üzerinden yapılacağı da uyuşmazlık konusu olabilir; sözleşmede bu konuda açık bir hüküm bulunması yararlıdır.

Ev sahibi hangi durumlarda kesinti yapabilir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.09.2025 tarihli, 2024/3882 E., 2025/4233 K. sayılı kararında ilke açıkça ortaya konmuştur: Kiracıdan alınan teminat, kiraya verenin muhtemel zararlarını karşılamak için verilen bir tür güvence bedelidir. Teminatın iadesi konusunda uyuşmazlık varsa, iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin bulunup bulunmadığı ve iade edilecekse ne miktarda iade edileceği mahkemece belirlenmelidir. Depozitonun iade edilmemesi için kiraya verenin depozitodan mahsubu gereken bir alacağı olması gerekir.

O dosyada ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, teminat mektubunun "sözleşmenin tamamının ifasını teminen" verildiğini ve kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını belirterek kiracının iade talebini reddetmişti. Yargıtay, kiraya verenin gerçekten bir alacağı olup olmadığı, varsa miktarı incelenmeden verilen bu kararı bozdu. Yani teminat metnindeki genel ifadeler, ev sahibine depozitoyu kendiliğinden alıkoyma hakkı vermez.

Bu ilkeye göre ev sahibinin depozitodan mahsup edebileceği alacaklar, kural olarak şunlardır:

• Ödenmemiş kira bedelleri ve kira sözleşmesinden doğan yan giderler (örneğin sözleşmeye göre kiracıya ait olup ödenmemiş aidat veya fatura borçları),
• Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından, yani "hor kullanmasından" doğan ve ispatlanan hasarlar,
• Hasarın giderilmesi için gereken makul onarım süresine ait kira kaybı gibi, kiracının sorumlu olduğu ve ispatlanan diğer zararlar.

Olağan eskime ile hasar arasındaki fark

Kanun, kiracının kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlü olduğunu; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmadığını düzenler (TBK m. 334/1). Ayrıca kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334/2). Örneğin "kiracı çıkarken her durumda evi boyatacaktır" veya "depozito hiçbir koşulda iade edilmez" gibi hükümler bu sınır içinde değerlendirilmelidir.

Yıllarca oturulan bir evde boyanın solması, zeminin olağan aşınması, kullanım ömrünü doldurmuş bir musluk contası olağan eskimeye örnektir. Buna karşılık kırık kapı, sökülmüş dolap, yanık zemin, delinmiş ve onarılmamış duvar gibi durumlar sözleşmeye aykırı kullanım olarak değerlendirilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 25.09.2024 tarihli, 2023/3510 E., 2024/2560 K. sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, bu ayrımın hesaba nasıl yansıdığı görülmektedir. Olayda kiraya veren, kendi başlattığı tespit dosyasındaki rapora dayanarak yüksek bir zarar ileri sürmüştü. Bölge adliye mahkemesi, bozma sonrası alınan bilirkişi raporu doğrultusunda yalnızca hor kullanmadan kaynaklanan hasarı ve makul onarım süresine ait kira kaybını kabul etti; bu tutardan depozitoyu mahsup ederek kalan farkı kiracıdan tahsile hükmetti. Yargıtay da tek taraflı hazırlanan ve itiraza uğrayan tespit raporuna dayanılarak hesaplama yapılamayacağını belirtti. Aynı dosyada hor kullanma zararı depozitodan fazla olduğu için kiracının depozito iadesi talebi reddedildi; bu da depozitonun her durumda geri alınabileceği anlamına gelmediğini gösterir.

Ev sahibinin "hemen yazılı bildirim" yükümlülüğü

Depozito uyuşmazlıklarında en çok gözden kaçan kural, kiraya verenin gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğüdür. Kanuna göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler varsa kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları belirlediğinde de kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir (TBK m. 335).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 06.10.2025 tarihli, 2025/1237 E., 2025/4592 K. sayılı kararı bu kuralın sonuçlarını açıkça göstermektedir. Kararda, Dairenin yerleşik içtihatlarına göre geri vermeden itibaren iki aya kadar bildirim yapılabileceği ve bu sürenin makul kabul edildiği belirtildi. Ayrıca kiralananın tahliye edildiğinin kabulü için fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerektiği vurgulandı. Olayda anahtar notere bırakılmış ve bu durum kiraya verene tebliğ edilmişti; kiraya veren ise makul süre içinde yazılı bildirim yapmadan, tespit ve ihtar yaptırmadan uzun süre sonra dava açmıştı. Yargıtay, bu durumda kiracının eski hâle getirme bedelinden sorumlu tutulamayacağına karar verdi.

Bu kural kiracı açısından önemli bir güvencedir: Ev sahibi anahtarı teslim aldıktan sonra aylarca sessiz kalıp, depozito istendiğinde hasar iddiası ileri sürüyorsa, olağan incelemeyle görülebilecek hasarlar bakımından bu iddia TBK m. 335 karşısında zayıflar. Ev sahibi açısından ise tahliyede teslim tutanağı düzenlemek ve hasarı gecikmeden yazılı olarak bildirmek, hak kaybını önlemenin yoludur.

Ev satıldıysa depozitoyu kim iade eder?

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Peki eski malikin aldığı depozito ne olur?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12.05.2026 tarihli, 2026/3664 E., 2026/2960 K. sayılı kararı bu soruya cevap vermektedir. Olayda kiracının oturduğu ev satılmış, kiracı depozitosunu eski malikten istemiş; ilk derece mahkemesi ise husumetin yeni malike yöneltilmesi gerektiği gerekçesiyle davayı reddetmişti. Adalet Bakanlığının kanun yararına temyizi üzerine Yargıtay, yeni malikin kanun gereği sözleşmenin tarafı hâline geldiğini, önceki malikle kiracı arasındaki sözleşme ilişkisinin satış tarihi itibarıyla sona erdiğini belirtti. Kararda, önceki malikin, başlangıçta teslim aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiği; bu ispatlanamazsa depozitoyu teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğünün devam edeceği vurgulandı.

Ev satıldığında yeni malikin kiracıya karşı hakları için ev sahibi evi sattı, yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi yazımıza da bakabilirsiniz.

Depozito iade edilmezse hangi yol izlenir?

Depozito iade edilmiyorsa kiracı, alacağını yasal yollarla talep edebilir. Aktardığım kararlarda görüldüğü üzere uygulamada iki yol öne çıkar: Doğrudan alacak davası açmak veya ilamsız icra takibi başlatıp borçlunun itirazı üzerine itirazın iptali davası açmak. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kanunda sayılan ilamsız tahliye takibine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu konudaki ayrıntılar için dava şartı arabuluculuk yazımıza göz atabilirsiniz.

Ev sahibi de kendi alacağını ileri sürebilir. Yukarıdaki 2023/3510 E. sayılı dosyada olduğu gibi kiracının depozito talebine karşı ev sahibi hasar ve kira kaybı için karşı dava açabilir; mahkeme her iki tarafın alacağını belirleyip depozitoyu mahsup ederek sonuca ulaşır. Taraflar arasında kira sözleşmesinden doğan başka davalar varsa, 2024/3882 E. sayılı kararda belirtildiği gibi bu davaların sonucu da depozito talebinin değerlendirilmesinde gözetilmelidir.

Uygulamaya dönük çıkarımlar

• Sözleşme ve ödeme belgesini saklayın: Depozitonun miktarını, para birimini ve ödendiğini gösteren dekont veya makbuz, iade talebinin temelidir. Üç aylık kirayı aşan güvence kanuni sınıra aykırıdır.
• Teslim alırken ve teslim ederken kayıt tutun: Evin girişteki ve çıkıştaki durumunu gösteren tarihli fotoğraflar, video ve mümkünse iki tarafça imzalanan teslim tutanağı, olağan eskime ile hasar tartışmasında belirleyici olur.
• Anahtarı usulünce teslim edin: Evi boşaltmak tek başına yeterli değildir. Ev sahibi anahtarı almazsa, teslimin noter aracılığıyla veya mahkemeden tevdi yeri belirlenmesi yoluyla yapılması gerekebilir.
• Ev sahibiyseniz gecikmeden yazılı bildirim yapın: Kiracının sorumlu olduğu hasarları teslim sırasında tespit edip yazılı olarak bildirin; gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırın. Yargıtay iki aya kadar olan bildirimi makul kabul etmektedir.
• Kesinti, ispatlanmış alacakla sınırlıdır: Olağan eskime için kesinti yapılamaz; tek taraflı ve itiraz edilen raporlar tek başına yeterli görülmeyebilir.
• Ev satıldıysa eski malikle yazışmayı kayıt altına alın: Depozitonun yeni malike devredildiğini ispat yükü eski maliktedir.
• Dava açmadan önce arabulucuya başvurun: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.

Kira ilişkisine dair diğer konular için kiracı tahliye davası ve kira hukukunda son gelişmeler yazılarımıza, taşınmaz hukukuna ilişkin çalışma alanlarımız için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Depozitonun iadesi ve yapılabilecek kesintiler; kira sözleşmesinin hükümleri, teslim ve tahliye sırasındaki deliller, bildirimlerin zamanı ve içeriği gibi her dosyada farklılık gösteren unsurlara bağlı olduğundan, bir adım atmadan önce dosyanızın ayrıca incelenmesi gerekir.