Kira hukuku, son on yılda taşınmaz hukukunun en hızlı değişen alanı oldu. Kira artışının ölçütü değişti, geçici bir tavan getirilip kaldırıldı, dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu hâle geldi ve kısa süreli kiralamalar izne bağlandı. Bu yazı, "Taşınmaz Hukukunda Son Gelişmeler" dizisinin ilk bölümüdür ve kiraya veren ile kiracıyı doğrudan ilgilendiren başlıca değişiklikleri özetlemektedir.
Dizinin diğer bölümleri: Kat Mülkiyeti · Tapu, Satış ve Mülkiyet Edinimi · Kentsel Dönüşüm
1. Kira Artışında Ölçüt: ÜFE'den TÜFE'ye
7161 sayılı Kanun'la Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde yer alan "üretici fiyat endeksi" ölçütü kaldırılmış; yerine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE) getirilmiştir. Düzenleme, 1 Ocak 2019'dan itibaren yenilenen kira dönemlerine uygulanmaktadır.
2. %25 Tavanı Sona Erdi
7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla TBK'ya eklenen geçici maddelerle, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kiralarında artış oranı en fazla %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu sınır çatılı işyeri kiralarını kapsamıyordu. Uygulama 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiş; yenilenen kira dönemlerinde yeniden TÜFE'nin on iki aylık ortalaması üst sınır olarak uygulanmaya başlanmıştır.
3. Tacir ve Şirket Kiracılar İçin Erteleme Dönemi Bitti
Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında, TBK'nın kiracıyı koruyan bazı emredici hükümleri 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştı. Bu süre 1 Temmuz 2020'de dolmuştur. Artık bu kiracılar bakımından da kira artışında TÜFE sınırı (m. 344), kiracı aleyhine muacceliyet ve ceza koşulu yasağı (m. 346) ve dava sebeplerinin sınırlılığı (m. 354) uygulanmaktadır. Erteleme döneminde yapılmış sözleşmelerdeki aksi kayıtlar bu tarihten itibaren geçersiz hâle gelmiştir.
4. Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu
7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Kanun'a eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespiti, kira alacağı, tahliye, depozitonun iadesi ve kiralanandaki ayıp gibi uyuşmazlıklar bu kapsamdadır. Tek istisna, kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir.
Burada zamanlama da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli kararına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır. Kira süresi dolmadan yapılan başvuru geçerli bir dava şartı oluşturmaz.
7531 sayılı Kanun'la getirilen bir yenilikle, arabuluculukta varılan ve taşınmazın devrini ya da taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasını içeren anlaşma belgesi, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin doğrudan tapuya tescil ettirilebilmektedir.
5. Kısa Süreli (Turizm Amaçlı) Kiralamalara İzin Şartı
7464 sayılı Kanun'la 1 Ocak 2024'ten itibaren konutların yüz günden kısa süreyle kiraya verilmesi, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınmasına ve bina girişine plaket asılmasına bağlanmıştır. İzin için kural olarak binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir. İzinsiz kiralamalara her bağımsız bölüm için kademeli idari para cezaları ve aracı platformlarda erişim engeli öngörülmüştür.
Danıştay 3. Dairesi ise ticari bir organizasyon ve otel benzeri hizmetler olmaksızın dijital platformlar üzerinden yapılan günlük veya haftalık kiralamalardan elde edilen gelirin ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradı olduğuna karar vermiştir.
6. Kira Tespiti mi, Uyarlama mı?
Yüksek enflasyon döneminde sıkça sorulan bu soruya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi net bir yanıt vermiştir: Enflasyon, fiyat artışları ve paranın satın alma gücündeki değişim TBK m. 344'ün kapsamındadır. Bu nedenlere dayanan talepler, genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138'e göre değil, kira bedelinin tespiti davası yoluyla ileri sürülmelidir. Daire bu yaklaşımını 2025 tarihli, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gideren kararında da sürdürmüştür.
7. Tahliye Davalarında Yargıtay'ın Güncel İlkeleri
İki haklı ihtar
Hukuk Genel Kurulu'na göre kiracının, kirayı ancak ihtarname tebliğ edildikten sonra ödemesi ihtarı haksız hâle getirmez. Bir kira yılı içinde süresinde ödenmeyen kira için çekilen iki haklı ihtar, tahliye sebebidir. Bu yol yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, yargılama boyunca devam etmelidir.
- Ergin bir çocuğun ailesinden ayrı ve müstakil oturma isteği, bekâr olsa dahi gerçek bir ihtiyaç sayılabilir.
- İhtiyaç sahibinin başka bir yerde kiracı olması, ihtiyacın başlıca kanıtlarından biridir.
- İşyeri ihtiyacında kiralananın, hâlen kullanılan yerden üstün veya en azından eşdeğer olması aranır.
- İşyeri ruhsatı başvurusunun henüz yapılmamış olması, tek başına ihtiyacın samimi olmadığını göstermez.
Yeni malikin ihtiyacı
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve bildirimden altı ay sonra dava açmalıdır. Yargıtay'a göre yeni malike tanınan bu hak, kiralananı olduğu gibi veya basit bir tadilatla kullanma ihtiyacına dayanır; yeniden inşa veya esaslı onarım amacıyla bu yola başvurulamaz.
Tahliye taahhütnamesi
Tahliye taahhüdü, ancak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmişse geçerlidir; sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüt serbest iradeyi yansıtmadığı için geçersiz sayılır. Taahhüdün önceden, boş olarak imzalatıldığını ileri süren kiracı bu iddiasını ispatla yükümlüdür. Belirli bir tahliye tarihi içermeyen "süre sonunda boşaltırım" gibi ifadeler geçerli bir tahliye taahhüdü sayılmaz. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde takip veya dava yoluna gidilmelidir.
8. Temyiz Sınırında Üç Aylık Kira Ölçütü
7251 sayılı Kanun'la HMK m. 362'de yapılan değişiklikle, alacak dışındaki kira davalarında (örneğin tahliye ve kira tespiti) temyiz sınırının hesabında üç aylık kira tutarı esas alınmaktadır.
Özetle: Kira uyuşmazlıklarında süreler kısa, usul kuralları katıdır. Arabuluculuk başvurusunun zamanı, ihtarnamenin içeriği ve tahliye taahhüdünün tarihi gibi ayrıntılar davanın sonucunu doğrudan belirleyebilir.
Bu yazı, Av. Hakan Dimdik'in "Taşınmaz Hukukuna Dair Gelişmeler — 2015 ve Sonrası" (İzmir, 2026) adlı çalışmasının Kira Hukuku bölümündeki tespitlerden yararlanılarak hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylar için hukuki danışmanlık yerine geçmez.
