Kirayı Hep Geç Ödüyor: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nasıl İstenir? (TBK 352/2)

Kira ilişkisinde en sık karşılaşılan şikâyetlerden biri, kiracının kirayı hiç ödememesi değil, sürekli geç ödemesidir. Ev sahibi her ay ihtarname göndermek, icra takibi başlatmak zorunda kalır; kiracı ise ihtarı ya da ödeme emrini aldıktan sonra borcu kapatır ve "Ödedim, artık beni çıkaramazsınız" der. Kanun bu durumu ayrıca düzenlemiştir: Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasındaki "iki haklı ihtar" sebebiyle tahliye, tam da geç ödemeyi alışkanlık hâline getiren kiracıya karşı öngörülmüş bir yoldur.

Bu yazıda iki haklı ihtarın şartlarını, ihtardan sonra yapılan ödemenin sonucu değiştirip değiştirmediğini, davanın hangi süre içinde açılması gerektiğini ve 2023'ten bu yana zorunlu hâle gelen arabuluculuk aşamasını Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararları ışığında aktarıyorum.

İki haklı ihtar nedir, hangi kiralarda uygulanır?

TBK m. 352/2'ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu hüküm, Borçlar Kanunu'nun "konut ve çatılı işyeri kiraları" bölümünde yer alır. Yani düzenleme, oturulan daireler ile dükkân, ofis, depo gibi üzeri kapalı işyerleri için geçerlidir. Arsa veya açık otopark gibi çatısız taşınmaz kiralarında bu tahliye sebebine dayanılamaz.

Kavramları kısaca açıklayayım:

• İhtar: Kiraya verenin, ödenmeyen kirayı yazılı olarak istemesidir. Uygulamada çoğunlukla noter kanalıyla ihtarname gönderilir; ancak kira alacağı için başlatılan icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emri de yazılı ihtar niteliğindedir.
• Haklı ihtar: İhtar tarihinde kiranın gerçekten ödenmesi gereken (muaccel) hâle gelmiş ve ödenmemiş olmasıdır. Vadesi gelmemiş bir kira için gönderilen ihtar "haklı" sayılmaz.
• Kira yılı: Takvim yılı değil, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanan yıllık dönemdir. 15 Eylül'de başlayan bir sözleşmede kira yılı, 15 Eylül'den ertesi yılın 14 Eylül'üne kadar sürer.

TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle sözleşmeye "bir kez geç ödeme tahliye sebebidir" gibi bir madde yazılması, kanundaki iki ihtar şartını ortadan kaldırmaz.

İhtar ne zaman "haklı" sayılır?

İhtarın haklı olup olmadığı, büyük ölçüde kiranın ne zaman ödenmesi gerektiğine bağlıdır. TBK m. 314'e göre aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira her ayın sonunda ödenir. Sözleşmede "kira her ayın 5'ine kadar peşin ödenir" gibi bir hüküm varsa, ödeme günü o tarihtir. Ödeme günü gelmeden çekilen ihtar, kira henüz istenebilir hâle gelmediği için haklı değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 04.10.2023 tarihli, 2023/588 E., 2023/2546 K. sayılı kararı bu açıdan öğreticidir. Dosyada ilk derece mahkemesi, sözleşmede peşin ödeme hükmü bulunmadığını düşünerek Ekim ayı kirasının takip tarihinde henüz muaccel olmadığını kabul etmiş ve iki haklı ihtar şartının oluşmadığına karar vermişti. Yargıtay önceki bozma kararında, sözleşmede kiranın ait olduğu ayın 15. gününde banka hesabına peşin ödeneceğine dair hüküm bulunduğuna dikkat çekerek dosyanın bu hükme göre yeniden değerlendirilmesini istemiştir. Bozmadan sonra mahkeme, Eylül kirası için gönderilen ihtarname ile Eylül bakiyesi ve Ekim kirası için başlatılan icra takibinin aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar oluşturduğunu kabul etmiş; yargılama sırasında kiralanan boşaltıldığından davanın konusuz kaldığına karar vermiştir. Yargıtay, kiracının iki haklı ihtara sebep olacak şekilde kirayı zamanında ödemediğini ve davayı açmakta kiraya verenin haklı olduğunu belirterek yargılama giderlerinin kiracıya yüklenmesini onamıştır.

Bu karardan iki pratik sonuç çıkar: Birincisi, sözleşmedeki ödeme günü hükmü belirleyicidir. İkincisi, ihtarlardan biri noter ihtarnamesi, diğeri icra takibindeki ödeme emri olabilir; ikisinin aynı türden olması gerekmez.

İhtardan sonra ödeme yapılması tahliyeyi engeller mi?

Kiracıların en çok başvurduğu savunma, "İhtarı alır almaz ödedim" savunmasıdır. Yargıtay'ın yerleşik görüşü bu savunmanın iki haklı ihtar davasında sonuç doğurmadığı yönündedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 28.05.2025 tarihli, 2024/2951 E., 2025/3118 K. sayılı kararında bu ilke açıkça tekrar edilmiştir: İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir.

Burada, iki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye arasındaki farkı iyi ayırmak gerekir:

• Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m. 315): Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Kiracı otuz gün içinde öderse fesih hakkı doğmaz.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Kiracı ihtardan sonra ödese bile, ihtar yapıldığı anda kira ödenmemiş ve istenebilir durumdaysa o ihtar "haklı" olarak kalır. Aynı kira yılında ikinci haklı ihtar da gerçekleşirse tahliye sebebi doğar.

Bu fark, uygulamada ev sahipleri açısından önemli bir güvence; kiracılar açısından ise ciddi bir risk oluşturur. Kirayı ihtarname geldikten sonra ödemek, borcu kapatsa da tahliye riskini ortadan kaldırmaz.

Yargıtay'ın koyduğu sınırlar: bölünmüş borç, yıllık kira ve süre

Aynı 28.05.2025 tarihli kararda Yargıtay, iki haklı ihtar yolunun sınırlarını da hatırlatmıştır:

• Süresiz sözleşmelerde ve kiranın yıllık ödendiği durumlarda iki haklı ihtar koşulu oluşmaz ve bu sebeple dava açılamaz. Kira yılda bir kez ödeniyorsa, aynı kira yılında iki ayrı ödenmemiş kira dönemi bulunmayacağı için bu yol kapalıdır.
• Sözleşmede bir kiranın ödenmemesi hâlinde diğer kiraların da istenebilir hâle geleceği (muacceliyet) kararlaştırılmışsa ve bu şart geçerliyse, istenebilir hâle gelen kira tek ihtarla istenmelidir; aynı borç bölünüp farklı ihtarlarla istenerek iki haklı ihtar yaratılamaz.
• Dava açma süresi kanunda belirlenmiştir ve kamu düzenine ilişkindir; davalı ileri sürmese bile mahkeme kendiliğinden dikkate alır.

Somut olayda bir otelin yıllık kirası, ilgili kira yılından önce iki taksit hâlinde peşin ödeniyordu. Kiraya veren iki taksit için iki ayrı icra takibi başlatmış ve 26.01.2022 tarihinde tahliye davası açmıştı. Yargıtay, ihtarlara konu taksitlerin 01.01.2022–31.12.2022 kira yılına ait olduğunu, davanın bu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerektiğini, dönem bitmeden açılan davanın süresinde olmadığını belirterek davanın reddini sonucu itibarıyla doğru bulmuştur.

Bu karar, kiraya verenlerin en sık yaptığı hatalardan birini gösteriyor: İkinci ihtar yapılır yapılmaz dava açmak. Kanun, davanın ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmasını öngörür. Erken açılan dava da geç açılan dava gibi süre yönünden reddedilir.

Dava açma süresi ve zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten itibaren, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bunun tek istisnası, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ise sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla istendiğinden, önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, kanun gereği herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir (HUAK m. 18/A-2).

Arabuluculuk sürecinde geçen süre dava açma süresini tüketmez: Kanuna göre arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A-15). Son tutanaktan sonra bir aylık sürenin kalan kısmı içinde davanın açılması gerekir.

Başvurunun ne zaman yapılacağı da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları bakımından dava şartı arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar vermiştir. Bu karar TBK m. 350'ye dayalı davalara ilişkindir; iki haklı ihtar davaları için ayrıca hüküm kurmamıştır. Ancak iki haklı ihtar davasında da dava hakkı kira yılının bitimiyle doğduğundan, kanaatimce en güvenli yol arabulucuya kira yılı bittikten sonra ve bir aylık süre içinde başvurmaktır. Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması ve sürelere etkisi hakkındaki ayrıntıları arabuluculuk ve süreler yazımızda ayrıca ele aldık.

Kararların değerlendirmesi

Aktardığım kararlar birlikte okunduğunda, iki haklı ihtar davasının sonucunu belirleyen dört soru öne çıkıyor:

1. Kira ihtar tarihinde istenebilir miydi? Bunun cevabı sözleşmedeki ödeme günü hükmünde saklıdır. 2023/588 E. sayılı dosyada yerel mahkemenin ilk kararının bozulmasına yol açan şey, sözleşmedeki "her ayın 15'inde peşin" hükmünün gözden kaçırılmasıydı.
2. İki ihtar aynı kira yılında mı? Takvim yılı değil, sözleşme yılı esas alınır. Peşin ve taksitli ödemelerde ihtara konu taksitin hangi kira yılına ait olduğu ayrıca incelenir; 2024/2951 E. sayılı dosyada davanın kaderini bu belirlemiştir.
3. İhtarlar gerçekten iki ayrı borç için mi? Tek bir muaccel borcun parçalara ayrılarak iki kez istenmesi iki haklı ihtar yaratmaz.
4. Dava doğru zaman aralığında mı açıldı? Kira yılının bitiminden önce açılan dava erken, bitimden itibaren bir ay geçtikten sonra açılan dava geç sayılır. Arabuluculukta geçen süre bu bir aylık süreye eklenir.

Bir usul notu da ekleyeyim: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12.09.2024 tarihli, 2024/1935 E., 2024/2234 K. sayılı kararına göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında temyiz sınırı, HMK m. 362/1-b uyarınca üç aylık kira tutarı üzerinden belirlenir. Üç aylık kira toplamı kesinlik sınırının altında kalıyorsa bölge adliye mahkemesinin kararı kesindir ve Yargıtay'a taşınamaz. Bu nedenle özellikle düşük kiralı eski sözleşmelerde dosyanın ilk derece ve istinaf aşamasında eksiksiz hazırlanması daha da önem kazanır.

Uygulamaya dönük çıkarımlar

Kiraya verenler için:

• Sözleşmenizdeki ödeme gününü kontrol edin ve ihtarı ancak o gün geçtikten sonra gönderin; erken gönderilen ihtar haklı sayılmaz.
• İhtarda hangi aya ait ne kadar kiranın istendiğini açıkça yazın. İhtarname ve ödeme emri tebliğ mazbatalarını saklayın.
• İki ihtarın aynı kira yılı içinde olduğunu sözleşme başlangıç tarihine göre hesaplayın.
• Kira yılı bitmeden dava açmayın. Kira yılı bittikten sonra bir aylık süre içinde önce arabuluculuk bürosuna başvurun, son tutanağı aldıktan sonra kalan süre içinde davayı açın.
• Sözleşmenize kanundakinden daha ağır tahliye sebepleri yazmanın sonuç doğurmayacağını unutmayın (TBK m. 354).

Kiracılar için:

• Kirayı ihtar geldikten sonra ödemek borcu kapatır, ancak ihtarı haksız hâle getirmez. Aynı kira yılında ikinci bir ihtar tahliye sebebi olabilir.
• Sözleşmenizdeki ödeme gününü bilin; kira artışı veya banka hesabı gibi konularda uyuşmazlık varsa ödemeyi geciktirmek yerine yazılı olarak bildirimde bulunun ve ödeme kanıtlarınızı saklayın.
• Size gönderilen ihtarın vadesi gelmemiş bir kira için olup olmadığını, iki ihtarın aynı kira yılına düşüp düşmediğini ve davanın süresinde açılıp açılmadığını kontrol edin; bunlar mahkemenin kendiliğinden de incelediği konulardır.

Kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza; ev sahibinin taşınmazı satması hâlinde yeni malikin tahliye hakkı için yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. İki haklı ihtar davasında sonucu sözleşmenin başlangıç tarihi ve ödeme günü hükmü, ihtarların içeriği ve tebliğ tarihleri, kiranın türü ile arabuluculuk ve dava tarihleri birlikte belirler; tahliye davası açmadan veya bir ihtara cevap vermeden önce kendi belgeleriniz üzerinden bir hukukçuyla değerlendirme yapmanız yerinde olur.