Aidatını Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? Yüzde 5 Gecikme Tazminatı, Kanuni İpotek ve Zamanaşımı

Apartman ve sitelerde en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, bazı kat maliklerinin aidatını aylarca, hatta yıllarca ödememesidir. Kapıcının maaşı, asansör bakımı, ortak alanların elektriği ve temizliği ödenmek zorunda olduğundan, eksik kalan para fiilen düzenli ödeyen komşuların sırtına yüklenir. Yöneticiler ve kat malikleri bu durumda haklı olarak şunu sorar: "Aidatını ödemeyen komşuya karşı ne yapabiliriz? Gecikme için ek bir bedel istenebilir mi? Daire satılırsa alacağımız ne olur?"

Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) ortak giderlere ilişkin 20 ve 22. maddelerini, aylık yüzde 5 gecikme tazminatını, kiracının sorumluluğunu, kanuni ipotek ve öncelik hakkını, zamanaşımını ve dava öncesi arabuluculuk şartını Yargıtay'ın son yıllardaki kararları ışığında aktarıyorum.

Aidat Ödemek Bir Tercih mi, Yükümlülük mü?

Günlük dilde "aidat" denen ödeme, Kanun'daki karşılığıyla ortak gider ve avans payıdır. KMK m. 20'ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa giderlere şu şekilde katılır:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• Binanın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında.

Burada "avans", yıl içinde yapılacak giderler için önceden toplanan paradır; işletme projesinde öngörülen aylık aidatlar çoğunlukla bu niteliktedir. "Arsa payı" ise her bağımsız bölümün tapuda gösterilen, binanın oturduğu arsadaki pay oranıdır.

Kanun bu noktada açık bir sınır koyar: Kat maliki, ortak yer veya tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi dairesinin durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m. 20/1-c). Örneğin zemin kattaki bir malikin "asansörü kullanmıyorum" demesi, kendiliğinden asansör giderinden kurtulması sonucunu doğurmaz; giderin nasıl paylaşılacağı ancak yönetim planı veya kat malikleri arasındaki anlaşmayla farklı belirlenebilir.

Aidat tutarının nasıl belirlendiği, işletme projesinin hazırlanması ve artış sınırları gibi konuları daha önce Taşınmaz Hukukunda Son Gelişmeler: Kat Mülkiyeti başlıklı yazıda ele almıştım. Bu yazı, belirlenmiş ve ödenmemiş aidatın tahsiline odaklanmaktadır.

Kim Takip Edebilir, Hangi Yollar Var?

KMK m. 20/2'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, Kanun'a ve genel hükümlere göre dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir. Uygulamada en sık izlenen yol şudur:

1. İlamsız icra takibi: Yönetim, birikmiş aidat ile gecikme tazminatı için icra dairesinde takip başlatır ve borçluya ödeme emri gönderilir.
2. Borçlu itiraz etmezse takip kesinleşir; maaş, banka hesabı veya taşınmaz gibi malvarlığı üzerinde haciz yoluna gidilebilir.
3. Borçlu itiraz ederse takip durur. Alacaklı, itirazın iptali davası açarak takibin devamını isteyebilir. Bu tür ortak gider uyuşmazlıkları, KMK Ek m. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür.

İtirazın iptali davasında borçlunun itirazı haksız bulunursa, şartları varsa icra inkâr tazminatı da gündeme gelebilir. Bu konunun ayrıntıları ayrı bir değerlendirme gerektirir.

Dava öncesinde arabuluculuk şartı

2023 yılında 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesine göre, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dava şartı, mahkemenin davanın esasına girebilmesi için yerine getirilmesi gereken ön koşul demektir. Bu nedenle aidat alacağı için dava yoluna gidilecekse, önce bu şartın somut uyuşmazlıkta nasıl uygulanacağı değerlendirilmelidir. Arabulucuya başvurmadan açılan davaların akıbetini Arabulucuya Gitmeden Dava Açılırsa Ne Olur? başlıklı yazıda ayrıntılı olarak anlattım.

Aylık Yüzde 5 Gecikme Tazminatı

Aidatın geç ödenmesinin bir maliyeti vardır. KMK m. 20/2'nin son cümlesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Yargıtay'ın da belirttiği üzere bu oran, 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önce yüzde 10 idi.

Gecikme tazminatı, adi kanuni faizden farklı ve çoğu zaman ondan daha yüksek bir yaptırımdır. Ancak uygulamada en çok hata, bu tazminatın hangi tarihten itibaren işletileceği konusunda yapılmaktadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 21.09.2023 tarihli, 2023/6389 E., 2023/7629 K. sayılı kararı bu noktaya ışık tutar. Kararda, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemekle yükümlü olduğu gecikme tazminatının başlangıcının açıkça saptanmış olması gerektiği vurgulanmıştır. Somut olayda ilk derece mahkemesi, takip öncesi döneme ilişkin gecikme tazminatı talebini reddetmiş, asıl alacak yönünden itirazın iptaline ve takibin devamına karar vermişti. Alacaklı ise takip talebinde, takip tarihinden itibaren asıl alacağa aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işletilmesini istemişti. Yargıtay, bu durumda "takibin devamı" şeklinde hüküm kurulmasının, takip talebinde istenen gecikme tazminatının tahsili için yeterli olduğunu belirterek Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma talebini reddetmiştir.

Bu kararın uygulamaya çevirisi şudur: Yönetim, icra takibine başlarken her dönem aidatın ne zaman muaccel olduğunu (yani ödenmesi gereken günü) belgeleyebilmeli ve gecikme tazminatını hangi tarihten itibaren istediğini takip talebinde açıkça yazmalıdır. Aidatların ödeme günü, kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi veya yönetim planından anlaşılabilir.

Daireyi Kiracı Kullanıyorsa: Kiracının ve Diğer Kullanıcıların Sorumluluğu

Daire kiraya verilmişse aidatın kimden isteneceği de sık sorulur. KMK m. 22/1'e göre kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Müteselsil sorumluluk, alacaklının borcun tamamını sorumlulardan herhangi birinden isteyebilmesi anlamına gelir.

Ancak Kanun kiracıyı korumak için bir sınır da koymuştur: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracının bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani kiracı, ev sahibinin aidat borcunu kendi cebinden, kira borcunu aşan bir tutarda ödemek zorunda bırakılamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 17.10.2024 tarihli, 2023/5500 E., 2024/3146 K. sayılı kararı, bu sorumluluğun tersinden işlediği bir durumu gösterir. Olayda bir kamu idaresi, taksitle sattığı ve mülkiyeti henüz devretmediği konutun aidatlarını toplu yapı yönetimine ödemiş, ardından ödediği tutarı konutu kullanan kişiden istemişti. Yargıtay; satış sözleşmesinde alıcının ortak giderleri teslimden itibaren ödemeyi üstlendiğini, bağımsız bölümü kullanan kişinin KMK m. 22 gereğince kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu ve malikin yaptığı ödemeleri bu kişiden rücuen (geri) isteyebileceğini kabul ederek ilk derece kararını onamıştır.

Kanuni İpotek ve Öncelik Hakkı: Daire Satılırsa Ne Olur?

Aidat borcu birikmiş bir dairenin icradan satılması veya üzerinde banka ipoteği bulunması, yöneticilerin en çok endişe ettiği durumlardan biridir. KMK m. 22 bu konuda iki önemli güvence getirir:

• Kanuni ipotek: Kat malikinin borcu kiracı gibi kullanıcılar yoluyla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Kanun, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 893'ün son fıkrasına yollama yapar; buna göre alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
• Öncelik: KMK m. 22'nin son fıkrasına göre kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Peki ipotek tapuya hiç tescil edilmemişse öncelik hakkı yine de var mıdır? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2023 tarihli, 2023/638 E., 2023/4036 K. sayılı kararı bu soruya açık bir cevap verir. Olayda icradan satılan bir taşınmazın bedeli paylaştırılırken düzenlenen sıra cetvelinde apartman yönetiminin aidat alacağına pay ayrılmamıştı. Bölge adliye mahkemesi, tapuda ipotek kaydı bulunmadığı gerekçesiyle yönetimin şikâyetini reddetmişti. Yargıtay ise kanuni ipotek hakkının tescil edilmemiş olmasının alacak hakkını ve öncelik hakkını ortadan kaldırmadığını belirterek kararı bozmuştur. Bununla birlikte Daire, sıra cetvelinin ilk sırasında rehinli bir alacaklı bulunduğunu, bu nedenle öncelikli olarak nitelendirilen bu alacakların doğum tarihleri dikkate alınarak bir sonuca ulaşılması gerektiğini de vurgulamıştır.

Aynı dosya bozmadan sonra yeniden Yargıtay'a gelmiş; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 11.09.2025 tarihli, 2025/1950 E., 2025/2867 K. sayılı kararıyla, bozmaya uyularak sıra cetvelinin bilirkişi raporundaki esaslara göre yeniden düzenlenmesi için iptaline ilişkin bölge adliye mahkemesi kararı onanmıştır. Temyiz eden alacaklılar, kanuni ipoteğin tescile tabi olduğunu ve yönetimin alacağının imtiyazlı olmadığını ileri sürmüş, ancak bu itirazlar yerinde görülmemiştir.

Bu iki karar birlikte okunduğunda şu sonuç çıkar: Aidat alacağı, tapuya ipotek şerhi verilmemiş olsa bile icra satışında öncelikli olarak dikkate alınabilir; ancak aynı taşınmaz üzerinde banka ipoteği gibi başka rehinli alacaklar varsa, hangi alacağın önce ödeneceği alacakların doğum tarihleri karşılaştırılarak belirlenir. Bu nedenle yöneticilerin, borçlu dairenin icradan satıldığını öğrendiklerinde sıra cetvelini yakından izlemeleri ve süresi içinde şikâyet yoluna başvurmaları önemlidir.

Aidat Alacağı Kaç Yılda Zamanaşımına Uğrar?

Zamanaşımı, belli bir süre geçtikten sonra alacağın mahkeme veya icra yoluyla zorla tahsil edilmesinin, borçlunun itirazı (def'i) üzerine engellenmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 147/1, kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı öngörür.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 05.04.2022 tarihli, 2022/2712 E., 2022/6385 K. sayılı kararında, davalının zamanaşımı def'inde bulunduğu bir ortak gider davasında, dönemsel edimlerin beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu gözetilerek ortak gider alacaklarının dönemsel olarak zamanaşımına uğrayıp uğramadığının incelenmesi gerektiği belirtilmiş, bu konuda hiçbir değerlendirme yapılmamış olması bozma sebebi sayılmıştır.

Bunun pratik anlamı şudur: Zamanaşımı, borcun tamamı için tek bir tarihten değil, her ayın aidatı için o ayın ödeme gününden itibaren ayrı ayrı işler. Yıllarca biriken bir aidat borcunda en eski dönemler zamanaşımına uğramışken yeni dönemler hâlâ istenebilir durumda olabilir. Zamanaşımını hâkim kendiliğinden dikkate almaz; borçlunun bunu ileri sürmesi gerekir.

Aynı kararda ilginç bir nokta daha vardır: İmar uygulamasıyla iki ayrı parsele bölünen ve ortak bir yönetim planı ya da tescilli bir toplu yapı yönetim planı bulunmayan sitelerde, bir parselin kat malikleri kurulunun aldığı gider kararlarının diğer parseldeki malikleri bağlamayacağı belirtilmiştir. Daire, bu durumda hizmetten fiilen yararlanan kişilerin yararlandıkları hizmetin karşılığını sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde ödemekle yükümlü olabileceğini, bunun için verilen hizmetlerin ayrıntılı olarak araştırılması gerektiğini kabul etmiştir. Dolayısıyla site yapısının hukuki durumu, kimden ne kadar aidat istenebileceğini doğrudan etkiler.

Kararların Değerlendirmesi

İncelediğim kararlar, aidat uyuşmazlıklarında Yargıtay'ın tutarlı bir çizgi izlediğini gösteriyor:

Konu	Yargıtay'ın yaklaşımı	Karar
Gecikme tazminatının başlangıcı	Başlangıç tarihi açıkça saptanmalı; takip talebinde istenen tazminat için "takibin devamı" hükmü yeterli	5. HD, 2023/6389 E., 2023/7629 K.
Bağımsız bölümü kullananın sorumluluğu	Kullanan kişi KMK m. 22 gereğince malikle birlikte sorumlu; ödeyen malik ondan rücu edebilir	3. HD, 2023/5500 E., 2024/3146 K.
Tescilsiz kanuni ipotek ve öncelik	Tescil yokluğu öncelik hakkını kaldırmaz; rehinli alacaklarla sıralamada doğum tarihleri esas alınır	6. HD, 2023/638 E., 2023/4036 K.; 6. HD, 2025/1950 E., 2025/2867 K.
Zamanaşımı	Dönemsel edim olarak beş yıl; her dönem ayrı incelenir	5. HD, 2022/2712 E., 2022/6385 K.

Kararlarda dikkat çeken ortak nokta, mahkemelerin belgeye ve hesaba dayalı inceleme yapmasıdır. Aidatın dayanağı olan kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, yönetim planı ve ödeme kayıtları eksik olduğunda, haklı bir alacak bile kısmen reddedilebilmektedir. Öte yandan borçlu kat maliki açısından da zamanaşımı, ortak giderin dayanağı ve gecikme tazminatının başlangıcı gibi itirazların hukuken önemli olduğu görülmektedir.

Uygulamaya Dönük Çıkarımlar

• Belgeleri düzenli tutun: Kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, aidatın ödeme günü ve her dairenin borç dökümü, olası bir takip veya davada temel delillerdir.
• Gecikme tazminatını doğru talep edin: Aylık yüzde 5 gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren istendiği takip talebinde açıkça belirtilmelidir.
• Beklemeyin: Her ayın aidatı ayrı ayrı beş yıllık zamanaşımına tabi tutulduğundan, borcun uzun süre birikmesine izin vermek eski dönemlerin tahsilini riske sokar.
• Kiracıya başvurmayı unutmayın: Daireyi kullanan kiracı da kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur; kiracının ödediği tutar kira borcundan düşülür.
• İcra satışını izleyin: Borçlu dairenin icradan satılması hâlinde aidat alacağı, ipotek tescil edilmemiş olsa bile öncelikli olarak dikkate alınabilir; sıra cetveline süresinde itiraz edilmesi önemlidir.
• Dava öncesi arabuluculuğu değerlendirin: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin.
• Borçlu tarafta iseniz: Talep edilen aidatın dayanağını, hesap dökümünü, gecikme tazminatının başlangıç tarihini ve zamanaşımı durumunu inceleyin; ancak kullanmadığınız ortak alanlar gerekçesiyle ödemeden kaçınılamayacağını unutmayın.

Kat mülkiyeti, kira ve tapu uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Yönetim planınızın hükümleri, kat malikleri kurulu kararları, borcun dönemleri ve taşınmaz üzerindeki diğer haklar sonucu doğrudan etkiler; bir takip başlatmadan veya bir takibe itiraz etmeden önce durumunuzu kendi belgeleriniz üzerinden bir hukukçuyla değerlendirmeniz yerinde olur.