Apartman ve site yaşamı, taşınmaz uyuşmazlıklarının en yoğun görüldüğü alanlardan biridir. Aidat artışları, cam balkon, ortak alanların kullanımı ve kat malikleri kurulu kararları sık sık mahkemeye taşınmaktadır. "Taşınmaz Hukukunda Son Gelişmeler" dizisinin bu ikinci bölümünde, 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun başta olmak üzere kat mülkiyetindeki önemli değişiklikleri ve Yargıtay'ın yerleşik ilkelerini ele alıyoruz.

Dizinin diğer bölümleri: Kira Hukuku · Tapu, Satış ve Mülkiyet Edinimi · Kentsel Dönüşüm

1. Aidat ve İşletme Projesinde Yeni Dönem (7579 sayılı Kanun)

22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun'la Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. ve 37. maddeleri değiştirilmiştir. Kat maliklerini en çok ilgilendiren değişiklikler şunlardır:

  • İşletme projesini kat malikleri kurulu onaylar. Önceki düzenlemede, yöneticinin hazırladığı işletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşiyordu. Bu kural kaldırılmıştır; proje artık ancak kurul kararıyla kesinleşir.
  • Geçici işletme projesi en geç üç ay içinde kurula sunulmalıdır. Onaylı bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje hazırlar ve bunu en geç üç ay içinde kurulun onayına sunar.
  • Aidat artışına üst sınır: Geçici işletme projesinde öngörülen bedel artışı, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranını geçemez.
  • Yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabilir; ancak bu yetki de yukarıdaki sınırlar içinde kullanılır.

Bu düzenlemelerle fahiş aidat artışlarının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Kanunun bazı hükümlerinin yürürlük tarihi 31 Aralık 2026 olarak belirlendiğinden, somut bir uyuşmazlıkta hangi hükmün uygulanacağının ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

2. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği Kolaylaştı

7579 sayılı Kanun'la KMK m. 70'te toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için aranan çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir. Maddeye eklenen hükme göre yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz; yani yönetim planında daha yüksek bir oran öngörülmüş olsa bile üçte iki yeterlidir. Toplu yapı kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar.

Aynı Kanun'la, inşaatı etaplar hâlinde süren yapı kooperatiflerinin, bütün projeler tamamlanmadan ortaklarına tahsis edilen konut ve işyerlerinin tapu devrini yapamayacağı da hükme bağlanmıştır.

3. Kat Mülkiyetine Geçiş Artık Resen Yapılıyor

7327 sayılı Kanun'la KMK m. 10'da yapılan değişiklikle, yapı kullanma izin belgesi alınan yapılarda cins değişikliği tapu müdürlüğünce resen yapılmakta; kat irtifakı kurulu yapılar da başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilmektedir. Kat maliklerinin bunun için ayrıca başvurması gerekmez ve işlem döner sermaye bedelinden muaftır.

4. Asansör Bakımı Yöneticinin Kanuni Görevi

6645 sayılı Kanun'la KMK m. 35'e eklenen bentle, asansörlerin aylık bakımlarının ve yıllık kontrollerinin teknik düzenlemelere uygun olarak yaptırılması yöneticinin kanuni görevleri arasına alınmıştır. Bu görevin ihmali, yöneticinin kat maliklerine ve zarar gören üçüncü kişilere karşı sorumluluğunu doğurabilir.

5. Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda da arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Aidat ve işletme gideri alacakları, kurul kararlarının iptali, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırı kullanım gibi uyuşmazlıklar bu kapsamdadır.

6. Cam Balkon, Klima ve Ortak Yerlere Müdahale

KMK m. 19 uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün mimari durumunu ve güzelliğini korumakla yükümlüdür. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Yargıtay'ın bu konudaki başlıca ilkeleri şöyledir:

  • Cam balkon ortak yerde yapılan bir tesis sayılır; onaylı projede yoksa ve beşte dört rıza alınmamışsa kaldırılması istenebilir.
  • Balkonun PVC ile kapatılması beşte dört rızayla mümkündür; ancak dış duvarın yıkılarak balkonun mutfağa katılması gibi projeyi değiştiren esaslı tadilatlar oybirliği gerektirir.
  • Dış cepheye klima ünitesi takılması için gereken çoğunluk, blok bazında değil, anagayrimenkulün tamamı üzerinden hesaplanır.
  • Yazılı rıza belirli bir şekle bağlı değildir; kurul kararı olarak alınması gerekmez, maliklerin imzaladığı bir yazıyla da verilebilir.
  • Projeye aykırı kullanımın uzun süre devam etmesi ve diğer maliklerin sessiz kalması, KMK m. 19'daki yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
  • Ortak yerin, örneğin çatının baz istasyonu için kiraya verilmesi oybirliği gerektirir.

7. Eklenti, Otopark ve Kullanım Amacı

Kömürlük, depo veya garaj gibi eklentiler, ait oldukları bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır; o bölümden ayrı olarak konut amacıyla kiraya verilemez. Projede belirli bir bölüme özgülenmemiş otopark ise ortak yer niteliğini korur. Yönetim planında yalnızca mesken olarak kullanılacağı belirtilen bir bağımsız bölümün kurs merkezi gibi işyeri olarak kullanılması da mümkün değildir.

8. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali

Kurul kararlarının iptali için dava, KMK m. 33 uyarınca karar tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde açılmalıdır. Ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı olan ve yoklukla ya da mutlak butlanla sakat kararlar bakımından bu süreler aranmaz. Yargıtay; bağımsız bölümün belirli kişilere (örneğin öğrencilere) kiralanmasını yasaklayan kararları, gerekli çoğunluk sağlanmadan yönetim planını değiştiren kararları ve oybirliği gerektiren işlerde oyçokluğuyla alınan kararları bu kapsamda değerlendirmektedir.

Özetle: 7579 sayılı Kanun'la aidat artışları kat malikleri kurulunun denetimine ve yeniden değerleme oranı sınırına bağlanmıştır. Ortak yerlere yapılacak müdahalelerde ise hangi işin beşte dört, hangisinin oybirliği gerektirdiğini önceden bilmek, uzun süren uyuşmazlıkları önler.

Bu yazı, Av. Hakan Dimdik'in "Taşınmaz Hukukuna Dair Gelişmeler — 2015 ve Sonrası" (İzmir, 2026) adlı çalışmasının Kat Mülkiyeti Hukuku bölümündeki tespitlerden yararlanılarak hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylar için hukuki danışmanlık yerine geçmez.