Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi Davası: Taşınmaz Aynen Bölünür mü, Satılır mı?

Miras yoluyla ya da birlikte satın alınarak birden fazla kişiye ait olan bir taşınmaz, ortaklar anlaştığı sürece sorun yaratmaz. Ancak paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmaya devam etmek istediğinde ya da kimin hangi kısmı kullanacağı konusunda anlaşma sağlanamadığında, uygulamada "hisseli tapu sorunu" olarak bilinen tablo ortaya çıkar. Bu durumda başvurulan hukuki yol ortaklığın giderilmesi davasıdır; uygulamada eski adıyla "izale-i şuyu" davası olarak da anılır.

Müvekkil adaylarının bu konudaki en sık sorusu şudur: "Dava açarsam taşınmaz mutlaka satılır mı, yoksa payıma düşen kısmı bana ayırabilirler mi?" Bu yazıda Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümlerini, 2023'ten bu yana dava öncesinde zorunlu olan arabuluculuk aşamasını ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin güncel kararlarını esas alarak taşınmazın hangi hâllerde aynen bölündüğünü, hangi hâllerde satıldığını ve üzerindeki bina, ağaç gibi yapıların (muhdesat) nasıl değerlendirildiğini aktarıyorum.

1. Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kimler açabilir?

Bir taşınmazın tapuda birden fazla kişi adına belirli oranlarla (ör. 1/2, 1/4) kayıtlı olmasına paylı mülkiyet denir. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Yani ortaklığın giderilmesini istemek için diğer paydaşların onayı gerekmez; payı küçük olan paydaş da bu davayı açabilir.

Bu hakkın iki önemli sınırı vardır:

• Sözleşmeyle sınırlama: Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 698/2).
• Uygun olmayan zaman: Kanun, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını da açıkça belirtir (TMK m. 698/3).

Mirasbırakandan kalan taşınmazlarda da ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yargıtay kararlarında satış bedelinin "tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki payları oranında" dağıtılması gerektiği vurgulanmaktadır; bu nedenle miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) dosyaya sunulması ve tüm mirasçıların davada yer alması önem taşır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 23.02.2026 tarihli kararına konu dosyada da ilk hükmün, doğru şekilde taraf teşkili sağlanmadığı gerekçesiyle daha önce bozulduğu görülmektedir. Uygulamada davaya tüm paydaşların katılması gerekir; tek bir paydaşın eksik kalması bile kararın bozulmasına yol açabilir.

2. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu

7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesine göre, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023'ten itibaren uygulanmaktadır.

Bu aşama yalnızca bir formalite değildir; paydaşlar arabuluculukta anlaşırsa dava hiç açılmadan sonuç alınabilir. Kanun bu konuda özel kurallar öngörür:

• Anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir (6325 s. K. m. 18/B-2).
• Bu tür anlaşma belgelerine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgelerde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmaza ilişkin yasal sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler (m. 18/B-3).
• Taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinde şerh alındıktan sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescili yapar (m. 18/B-5, 7531 sayılı Kanun'la eklenmiştir).

Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m. 18/A-2). Arabuluculuk dava şartına ilişkin ayrıntılar ve sık yapılan hatalar için dava şartı arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

3. Önce aynen taksim: Taşınmaz ne zaman bölünür?

Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Uygulamada bu ek paraya ivaz denir.

Kanun sistematiğinde aynen bölme önceliklidir. Satışa ancak bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa karar verilir (TMK m. 699/3).

Davacının satış istemesi, davalının aynen taksim talebini engellemez

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 29.05.2023 tarihli, 2023/2360 E., 2023/2923 K. sayılı kararına konu olayda davacı satış istemiş, davalı ise öncelikle aynen taksim talep etmişti. İlk derece mahkemesi, fen bilirkişisi taşınmazın bölünebileceğini bildirmesine rağmen satışa karar vermiş; karar, ortaklığın giderilmesi davasının niteliği gereği çift taraflı olduğu ve davacının satış istemesinin davalının aynen paylaşma istemesine engel olmayacağı gerekçesiyle bozulmuştu. Bozmaya uyularak verilen aynen taksim kararını onayan Daire, şu ilkeleri sıralamıştır:

• Ortaklığın giderilmesi davalarında davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir.
• Aynen taksim mümkün mü sorusu; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği ve imar mevzuatı birlikte değerlendirilerek cevaplanır.
• Taşınmaz önemli bir değer kaybına uğrayacaksa aynen bölünemez; paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
• Paydaşlar aralarında anlaşma olmadıkça hâkim, kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanının diğerlerine verilmesi şeklinde paylaştırma yapamaz.
• Kimin hangi parçayı alacağı konusunda anlaşma sağlanamazsa, parçalar hâkim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

Aynı kararda davalı, herkesin kullandığı yerin belli olduğunu ve kuraya gerek bulunmadığını ileri sürmüş; ancak Daire, paydaşlar ifraz projesindeki parçalar üzerinde anlaşamadığı için kura çekilmesini usule uygun bulmuştur. Bu nedenle fiilî kullanım, tek başına mülkiyetin o şekilde bölüneceği anlamına gelmez.

İfraz projesi ve idari onay şart

Aynen taksimin teknik ayağı, taşınmazın parsellere ayrılmasını (ifraz) gösteren bir projedir. Yargıtay'a göre teknik bilirkişiye ifraz projesi hazırlatılır; taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse ilgili belediyeden, dışındaysa il idare kurulundan taksimin mümkün olup olmadığı sorulur. Proje, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere uygun bulunursa onaylanır; onay makamından olumsuz cevap gelirse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir (Yargıtay 7. HD, 2023/2360 E., 2023/2923 K.).

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 14.06.2023 tarihli, 2023/2601 E., 2023/3381 K. sayılı kararında da önceki aynen taksim kararı, hazırlanan ifraz projesi onay makamı olan belediye encümenine gönderilmeden verildiği için bozulmuş; bozmadan sonra mahkemenin satışa ilişkin kararı onanmıştır. Kısacası, bilirkişinin "bölünebilir" demesi yeterli değildir; imar mevzuatı açısından idari onay alınması gerekir.

4. Binalı taşınmazlarda kat mülkiyetine geçiş imkânı

Üzerinde birden çok daire bulunan bir bina söz konusuysa, aynen taksimin bir yolu da kat mülkiyetine geçilerek bağımsız bölümlerin paydaşlara dağıtılmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesi, kat mülkiyeti kurulması için onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gibi belgelerle tapu idaresine başvurulmasını öngörür.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 06.07.2023 tarihli, 2023/2985 E., 2023/3663 K. sayılı kararına konu dosyada, daha önceki bozma kararında aynen taksim isteyen tarafa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca tamamlanması gereken her belge ve işlemi açıkça gösteren, bir aydan az olmamak üzere makul süre ve yetki verilmesi, bu mümkün olmazsa satışa karar verilmesi gerektiği belirtilmişti. Bozmadan sonra mahkeme ilgili tarafa süre vermiş, ancak yargılama boyunca kat mülkiyetine geçilememiş ve tarafların büyük kısmı satış istemişti. Daire, bu koşullarda verilen satış kararını onamıştır.

Bu karar şunu gösterir: Kat mülkiyetine geçiş yoluyla aynen taksim mümkündür; ancak bunun için gerekli belgeleri tamamlama yükü bu yolu talep eden taraftadır. Yapı kullanma izni bulunmayan ya da projesine aykırı binalarda bu yol çoğu zaman sonuçsuz kalır ve satış gündeme gelir.

5. Satış kararı: Açık artırma ve paydaşlar arasında satış

Aynen taksim mümkün değilse hâkim açık artırmayla satışa hükmeder. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699/3). Yani paydaşlardan biri bile karşı çıkarsa satış herkese açık yapılır.

Satış kararı kesinleştikten sonra satış işlemleri, mahkeme kararına dayanılarak yürütülür; elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman piyasa değerinin altında bir bedel riski taşıdığından, paydaşların bu aşamaya gelmeden önce arabuluculukta veya yargılama sırasında aralarında satış ya da pay devri üzerinde anlaşmayı değerlendirmeleri yerinde olur.

6. Taşınmaz üzerindeki yapılar ve ağaçlar (muhdesat)

Uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan konulardan biri, arsa üzerinde paydaşlardan birinin yaptığı ev, ahır, depo veya diktiği ağaçlardır. Hukuk dilinde bunlara muhdesat denir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 23.02.2026 tarihli, 2026/389 E., 2026/996 K. sayılı kararı bu konudaki yerleşik ilkeleri ayrıntılı biçimde tekrar etmiştir:

• Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde muhdesat arzla birlikte satılır.
• Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğuna dair tapuda şerh varsa veya bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa, dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenir; toplam değer içinde her birinin yüzdesi hesaplanır. Satış bedelinin muhdesata düşen kısmı muhdesat sahibine, kalanı payları oranında tüm paydaşlara dağıtılır.
• Muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa ve paydaş bunun önce çözülmesini istiyorsa, ona HMK m. 165 uyarınca muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için uygun bir süre verilmelidir. Dava açılırsa sonucu beklenir, açılmazsa uyuşmazlık yokmuş gibi devam edilir.
• Muhdesat paydaşlara değil üçüncü bir kişiye aitse, bu kişi davaya dâhil edilip satış bedelinden pay verilemez.

Somut olayda keşifte taşınmaz üzerinde beş yapı bulunduğu tespit edilmiş, tapuda muhdesat şerhleri de bulunmasına rağmen bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilmeden ve muhdesata ilişkin beyanlar alınmadan satış kararı verilmişti. Daire, taraflara aidiyet davası açma imkânı tanınmadan hüküm kurulmasını doğru bulmayarak kararı bozmuştur.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 16.03.2023 tarihli, 2023/364 E., 2023/1581 K. sayılı kararında ise mahkeme, muhdesat oranlarını hükümde açıkça yazmayıp yalnızca bilirkişi raporuna atıf yaptığı için bozulmuştur. Bu karar, hükmün infaza elverişli olması için muhdesat oranlarının kararda açıkça gösterilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Kararların değerlendirmesi

İncelediğim kararlar birlikte okunduğunda Yargıtay'ın tutumu tutarlıdır: Kanun aynen bölmeyi öncelediği için, aynen taksim talep eden taraf varsa mahkeme bu ihtimali teknik ve idari açıdan gerçekten araştırmak zorundadır. Bilirkişi raporu, belediye veya il idare kurulu onayı, gerekirse kat mülkiyetine geçiş için süre verilmesi bu araştırmanın parçalarıdır. Bu aşamalar atlanarak verilen satış kararları bozulmaktadır. Öte yandan bu araştırma sonuçsuz kaldığında, yani idari onay alınamadığında veya kat mülkiyetine geçilemediğinde, satış kararları onanmaktadır.

Muhdesat konusunda ise Daire, paydaşların emeğiyle meydana gelen değerlerin korunmasına önem vermektedir. Tapuda şerh bulunması ya da tüm paydaşların kabulü, muhdesat sahibinin satış bedelinden ayrı pay almasını kolaylaştırır; aksi hâlde ayrı bir aidiyet davası gerekebilir. Bu nedenle taşınmaz üzerinde yapı yapan paydaşın, ileride doğabilecek bir ortaklığın giderilmesi davasını düşünerek belgelerini (ruhsat, fatura, tanık bilgisi) saklaması önemlidir.

Uygulamaya dönük çıkarımlar

• Önce arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten sonra açılan ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvuru dava şartıdır; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
• Tüm paydaşlar davada yer almalı: Miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesi alınmalı, tüm mirasçılar davaya dâhil edilmelidir.
• Aynen taksim talebinizi açıkça bildirin: Davacı satış istese bile davalı aynen taksim talep edebilir; bu talep mahkemece incelenmek zorundadır.
• İmar durumu belirleyicidir: İfraz projesinin belediye veya il idare kurulunca onaylanmaması hâlinde satış kaçınılmaz hâle gelir.
• Binalarda kat mülkiyeti seçeneği: Bağımsız bölümlere ayrılabilecek binalarda kat mülkiyetine geçiş yoluyla aynen taksim mümkündür; ancak gerekli belgeleri tamamlama yükü talep eden taraftadır.
• Muhdesat iddianızı zamanında ileri sürün: Taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçlar size aitse bunu yargılama sırasında açıkça belirtin; uyuşmazlık varsa verilen süre içinde aidiyet davası açın.
• Paydaşlar arasında satış için oybirliği gerekir: Tek bir paydaş karşı çıkarsa satış herkese açık artırmayla yapılır.

Paylı mülkiyet, tapu iptali ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları hakkında genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamıza, mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirlerin iptali için muris muvazaası yazımıza, kat mülkiyetine ilişkin güncel gelişmeler için de kat mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Ortaklığın giderilmesi davasının sonucu; taşınmazın imar durumuna, niteliğine, paydaş sayısına, üzerindeki yapıların durumuna ve tarafların taleplerine göre önemli ölçüde değişir. Dava açmadan veya arabuluculuk sürecine katılmadan önce dosyanıza özgü hukuki değerlendirme almanız yerinde olacaktır.