Hisseli Tapuda Önalım (Şufa) Hakkı: 7571 Sayılı Kanunla Rayiç Bedel ve Bir Yıllık Süre

Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancı birine sattığında, diğer paydaşların en çok sorduğu soru şudur: "Bu payı ben satın alabilir miyim, bunun için ne kadar süre ve ne kadar param var?" Kanunun bu soruya verdiği cevap yasal önalım hakkıdır; uygulamada eski adıyla "şufa hakkı" olarak da anılır.

Önalım hakkının kullanılma şartları 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'la önemli ölçüde değişti. Artık önalım hakkı, kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden değil, payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç (gerçek piyasa) bedeli üzerinden kullanılıyor ve satıştan itibaren azami süre iki yıldan bir yıla indirildi. Bu yazıda Türk Medeni Kanunu'nun güncel hükümlerini ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile 7. Hukuk Dairesi'nin 2026 yılında verdiği kararları esas alarak yeni dönemde önalım hakkının nasıl işlediğini aktarıyorum.

1. Önalım hakkı nedir, kimler kullanabilir?

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Paylı mülkiyet, tapuda bir taşınmazın birden fazla kişi adına belirli oranlarla (örneğin 1/2, 1/4) kayıtlı olması demektir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.04.2026 tarihli kararında bu hakkın amacını şöyle açıklamıştır: Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak yönetim ve kullanma söz konusu olduğundan paydaşların birbirini tanıması önemlidir; kanun, paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesini önlemek ve payların mümkün olduğunca paydaşların elinde toplanmasını sağlamak için önalım hakkı tanımıştır. Hukuk Genel Kurulu, 1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'na atıfla önalım hakkının yenilik doğuran bir hak olduğunu da hatırlatmıştır.

Bu hakkın kullanılabilmesi için üç unsur birlikte bulunmalıdır:

• Paylı mülkiyet: Taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olması gerekir.
• Satış: Kanun önalım hakkını payın üçüncü kişiye satılması hâline bağlamıştır; hakkın konusu pay satışıdır.
• Üçüncü kişi: Payı satın alan kişi, satıştan önce o taşınmazda paydaş olmamalıdır. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

2. Hangi satışlarda önalım hakkı kullanılamaz?

TMK m. 733/1'in 7571 sayılı Kanun'la değiştirilmiş güncel hâline göre, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda (örneğin icra yoluyla yapılan ihalelerde) önalım hakkı kullanılamaz.

Bunun dışında Yargıtay'ın iki önemli sınırlaması uygulamada sıkça gündeme gelir:

Payı alan kişi zaten paydaşsa

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01.04.2026 tarihli, 2025/216 E., 2026/195 K. sayılı kararında, Özel Daire'nin bozma kararındaki şu ilke de benimsenmiştir: Önalım davasının davalısı, payı satın almadan önce o taşınmazda zaten paydaşsa, ona karşı önalım hakkı kullanılamaz; çünkü kanun önalımı "üçüncü kişiye" satış hâlinde tanır ve paydaş üçüncü kişi sayılmaz. Bu husus davanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. Aynı kararda, davalı paydaşların önalım hakkı sahibine karşı başka bir tazminat davası açmış olmalarının önalım hakkını ortadan kaldırmadığı ve bunun tek başına hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağı da belirtilmiştir.

Fiili taksim (eylemli paylaşma) varsa

Paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş ve her biri belirli bir kısmı kullanıyorsa, paydaşlardan birinin kendi kullandığı yere karşılık gelen payı satması üzerine diğer paydaşın önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırı görülebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 13.02.2026 tarihli, 2025/2602 E., 2026/802 K. sayılı kararında bu ilke tekrarlanmış; fiili taksim savunmasının davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiği, eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddedileceği belirtilmiştir.

Ancak aynı kararda, fiili taksimden söz edebilmek için hem davacının hem de davalıya pay satan kişinin ayrı ayrı fiilen kullandıkları yerlerin bulunması gerektiği vurgulanmıştır. Somut olayda böyle ayrı kullanım alanları bulunmadığından fiili taksim kabul edilmemiş ve davayı fiili taksim gerekçesiyle reddeden karar bozulmuştur. Daire ayrıca, davacıların taşınmazdaki önceki satışlara karşı önalım hakkını kullanmamış olmalarının, sonraki bir satışa karşı bu hakkı kullanmalarını dürüstlük kuralına aykırı hâle getirmediğini belirtmiştir.

3. Süreler: Üç ay ve bir yıl

TMK m. 733'ün güncel hâline göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer.

Bu sürelerin iki özelliği önemlidir:

• Hak düşürücü süredir. Süre geçtikten sonra hak tamamen ortadan kalkar ve mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır.
• Bir yıllık süre yenidir. 7571 sayılı Kanun'dan önce bu azami süre iki yıldı. TMK'ya eklenen Geçici Madde 1'in birinci fıkrasına göre 733. maddede yapılan değişiklikler, değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam eder. Dolayısıyla 25.12.2025'ten önce yapılmış bir satış için iki yıllık süre, bu tarihten sonra yapılan satışlar için ise bir yıllık süre esas alınır.

Uygulamada paydaşlar çoğu zaman satıştan tapu kaydını sorgulayınca ya da taşınmazda yeni bir kişiyle karşılaşınca haberdar olur. Kanun üç aylık sürenin başlangıcını satışın hak sahibine bildirilmesine bağlamıştır; satış bildirilmemiş olsa bile satıştan itibaren bir yıllık (eski satışlarda iki yıllık) azami süre her durumda işler.

4. Yeni dönemde önalım bedeli: Rayiç bedel

7571 sayılı Kanun'un getirdiği en önemli değişiklik önalım bedeline ilişkindir. TMK m. 734'ün güncel ikinci fıkrası şöyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

Değişiklikten önce önalım bedeli, kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği tapu giderlerinden ibaretti. Uygulamada tapuda düşük bedel gösterilmesi ya da yıllar süren davalarda bu bedelin enflasyon karşısında erimesi, alıcı ile önalım hakkı sahibi arasında ciddi bir dengesizlik yaratıyordu. Yeni düzenleme, bu tartışmaları büyük ölçüde rayiç bedel üzerinden çözmeyi amaçlamaktadır.

Değişikliğin uygulamadaki sonuçları şöyle özetlenebilir:

• Bedeli mahkeme belirler: Hâkim, payın rayiç bedelini gecikmeksizin, uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler.
• Kesin süre içinde nakden yatırılır: Belirlenen bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin verdiği kesin süre içinde nemalandırılmak üzere (örneğin vadeli bir hesaba) yatırılmalıdır.
• Yatırılmazsa tescil yoktur: Bedel süresinde yatırılmazsa payın davacı adına tesciline karar verilemez.
• Derdest davalara da uygulanır: Geçici Madde 1'in ikinci fıkrasına göre 734. maddedeki değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır.

5. Rayiç bedel hangi tarihe göre belirlenir? Yargıtay kararlarının değerlendirmesi

Kanun, rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla belirleneceğini söylememiştir. Bu boşluk, 2026 yılında Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin çok sayıda kararıyla doldurulmuştur.

Çoğunluk görüşü: Dava tarihi veya 25.12.2025

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 04.02.2026 tarihli, 2025/2386 E., 2026/575 K. sayılı kararında Daire, kanun koyucunun rayiç değerin belirleneceği tarihi uygulamaya bıraktığını tespit etmiş; TMK m. 1 ve m. 4 ile Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkı çerçevesinde taraflar arasında adil bir denge kurulması gerektiğini belirtmiştir. Buna göre:

• Değişikliğin yürürlüğe girdiği 25.12.2025'ten sonra açılan davalarda rayiç bedel dava tarihi esas alınarak belirlenir.
• Bu tarihte görülmekte olan davalarda ise rayiç bedel 25.12.2025 itibarıyla belirlenir.

Aynı kararda, eski hükümlere göre tapudaki satış bedeli üzerinden davanın kabulüne karar veren ilk derece mahkemesi kararı bozulmuş; payın 25.12.2025 itibarıyla rayiç değerinin keşif ve bilirkişi heyetiyle belirlenmesi, daha önce depo edilip nemalandırılan bedelin bu tutardan mahsup edilerek bakiyenin aynı hesaba yatırılmasının sağlanması istenmiştir.

Aynı yaklaşım, Daire'nin 25.03.2026 tarihli, 2026/476 E., 2026/1553 K. ve 13.05.2026 tarihli, 2026/1410 E., 2026/2660 K. sayılı kararlarında da tekrarlanmıştır. 13.05.2026 tarihli karar özellikle dikkat çekicidir: Bu olayda ilk derece mahkemesi, eski düzenlemeye göre belirlenen önalım bedeli verilen kesin süre içinde yatırılmadığı için davayı usulden reddetmiş, bölge adliye mahkemesi de bu kararı onamıştı. Yargıtay ise yeni düzenlemenin derdest davalara da uygulanacağını belirterek kararı bozmuş ve payın 25.12.2025 itibarıyla rayiç değerinin tespit edilerek davacıya bu bedel için yeniden kesin süre verilmesini istemiştir.

25.03.2026 tarihli kararda ise ilk derece mahkemesinin harç tamamlama için yaptığı hesaplamaya, alıcıya düşmeyen döner sermaye bedelleri ve satıcıya düşen tapu harçlarını da dahil ettiği tespit edilmiş; bu hatalı ara karara dayanılarak davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi yerinde görülmemiştir. Bu karar, önalım bedeline yalnızca alıcıya düşen tapu giderlerinin eklenebileceğini göstermesi bakımından da önemlidir.

Karşı görüş: Satış tarihindeki rayiç bedel

Bu kararların bir kısmı gerekçede oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oy yazan üye, değişikliğin yalnızca bedelin niteliğini ("tapudaki satış bedeli" yerine "gerçek bedel") değiştirdiğini, önalım hakkının satışla kullanılabilir hâle gelen bir hak olduğunu ve bu nedenle rayiç bedelin satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiğini savunmuştur. Karşı oyda ayrıca, aynı pay için birden fazla paydaşın farklı tarihlerde dava açması hâlinde dava tarihinin esas alınmasının farklı önalım bedellerine yol açacağı da belirtilmiştir.

Karşı oy, sonucu değiştirmemekle birlikte konunun henüz tam olarak yerleşmediğini ve ileride Hukuk Genel Kurulu ya da İçtihadı Birleştirme yoluyla farklı bir yaklaşım benimsenebileceğini göstermektedir. Okurun bu belirsizliği göz önünde tutması gerekir.

Hukuk Genel Kurulu'nun yaklaşımı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01.04.2026 tarihli, 2025/216 E., 2026/195 K. sayılı kararı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği sorusunu doğrudan çözmemiştir. Ancak Genel Kurul, direnme kararını bozarken 7571 sayılı Kanun'la TMK m. 734/2'de yapılan değişikliğe ve bu değişikliğin derdest davalara da uygulanacağına ilişkin geçici maddeye açıkça yer vermiş; mahkemenin yeni hükümleri gözeterek karar vermesi gerektiğini belirtmiştir. Böylece yeni düzenlemenin görülmekte olan davalarda uygulanacağı Genel Kurul düzeyinde de teyit edilmiştir.

6. Uygulamaya dönük çıkarımlar

• Satış tarihini ve bildirim tarihini hemen tespit edin. Noter bildiriminden itibaren üç ay, satıştan itibaren bir yıl (25.12.2025'ten önceki satışlarda iki yıl) hak düşürücü süredir ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
• Bedeli tapudaki rakama göre değil, rayiç değere göre planlayın. Yeni davalarda önalım bedeli, payın dava tarihindeki rayiç değeri ile alıcıya düşen tapu giderleridir. Bu tutar tapudaki satış bedelinden belirgin şekilde yüksek olabilir.
• Kesin süreyi kaçırmayın. Hâkimin belirlediği bedel verilen kesin süre içinde nakden yatırılmazsa payın tesciline karar verilemez.
• Görülmekte olan davalarda yeniden hesaplama beklenebilir. 25.12.2025'te derdest olan davalarda rayiç bedel bu tarih itibarıyla belirlenmekte, daha önce yatırılan bedel mahsup edilerek bakiye istenmektedir.
• Alıcının paydaş olup olmadığını kontrol edin. Payı satın alan kişi satıştan önce zaten paydaşsa önalım hakkı kullanılamaz.
• Fiili kullanım durumunu belgeleyin. Taşınmazda paydaşların ayrı ayrı kullandığı bölümler varsa fiili taksim savunması gündeme gelebilir; bu durum keşif ve tanık beyanlarıyla incelenir.
• Hukuki belirsizliği hesaba katın. Rayiç bedelin tarihine ilişkin Daire içinde karşı görüş bulunmaktadır; ileride farklı bir yaklaşım benimsenebilir.

Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan durumlarda başvurulabilecek diğer yol için ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin yazımızı, miras yoluyla edinilen taşınmazlardaki muvazaalı devirler için de muris muvazaası yazımızı inceleyebilirsiniz. Büronun bu alandaki çalışmaları hakkında bilgi Gayrimenkul Hukuku sayfasında yer almaktadır.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Önalım davalarında sürelerin hesaplanması, satışın ve bildirimin tarihine, taşınmazın fiili kullanım durumuna ve davanın açıldığı tarihe göre değişir; yazıda aktarılan kararlar, benzer görünen bir olayda aynı sonuca ulaşılacağı anlamına gelmez.