Bir taşınmazı satın almak veya satmak, çoğu kişi için hayatının en büyük malî işlemidir. Son yıllarda bu işlemlerin nasıl ve nerede yapılacağına, bedelin nasıl ödeneceğine ve vekaletle yapılan satışların nasıl güvence altına alınacağına ilişkin önemli yenilikler getirildi. "Taşınmaz Hukukunda Son Gelişmeler" dizisinin bu üçüncü bölümünde, tapu ve satış işlemlerindeki başlıca değişiklikleri özetliyoruz.

Dizinin diğer bölümleri: Kira Hukuku · Kat Mülkiyeti · Kentsel Dönüşüm

1. Konut, Arsa ve İşyeri Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi

29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik değişikliğiyle konut, arsa ve işyeri satışlarında güvenli ödeme sisteminin kullanılması zorunlu hâle getirilmiştir. Bu sistemde satış bedeli alıcıdan satıcıya doğrudan ödenmez; yetkilendirilmiş bir kuruluşta tutulur ve tapu devriyle eşzamanlı olarak satıcıya aktarılır. Böylece "tapuyu verdim, parayı alamadım" ya da "parayı ödedim, tapuyu alamadım" riskinin azaltılması amaçlanmaktadır.

Çalışmada aktarıldığına göre düzenlemenin yürürlüğü başlangıçta 1 Temmuz 2026 olarak öngörülmüş, Ticaret Bakanlığınca 1 Ekim 2026'ya ertelenmiştir. Satış planlayanların, işlem tarihinde sistemin uygulanıp uygulanmadığını tapu müdürlüğünden teyit etmesi yerinde olur.

2. Taşınmaz Satışı Artık Noterde de Yapılabiliyor

7413 sayılı Kanun'la Noterlik Kanunu'na eklenen 61/A maddesiyle, 1 Ocak 2023'ten itibaren taşınmaz satış sözleşmeleri tapu müdürlüklerinin yanında noterlerde de yapılabilmektedir. Tapu müdürlüklerinin yetkisi devam etmekte; noter ikinci ve seçimlik bir yol olarak öngörülmektedir.

  • Başvuru e-Devlet üzerinden, işlemin yapılacağı noter ve taşınmaz seçilerek yapılır.
  • Noter; haciz, ipotek ve şerh gibi satışa engel durumları tapu sistemi üzerinden kontrol eder, sözleşmeyi düzenler, tescili sağlar ve tapu belgesini düzenler.
  • Tapu harcı yine alınır. Noter ücreti, satış değerinin binde biri oranında ve kanunda belirlenen alt ve üst sınırlar içinde belirlenir; sözleşme damga vergisinden istisnadır.

3. Vekaletnameler Webtapu'dan Azledilebiliyor

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 5 Aralık 2025 tarihli ve 2025/6 sayılı Genelgesi ile "Türkiye Azil Sistemi" kurulmuştur. Tapu işlemleri için verilmiş vekaletnameler artık Webtapu üzerinden çevrimiçi olarak azledilebilmektedir. Vekaletin kötüye kullanılarak taşınmazın satılması, tapu iptali ve tescil davalarının sık görülen nedenlerinden biridir; bu sistem, azil iradesinin tapu müdürlüklerine hızla ulaşmasını sağlayarak bu riskin azaltılmasına yardımcı olur.

4. Farklı Şehirlerdeki Taraflar Aynı Satışı Tamamlayabiliyor

7181 sayılı Kanun'la Tapu Kanunu'nun 26. maddesine eklenen hükümle, taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunsalar bile iradeleri ayrı ayrı alınarak satış sözleşmesi tamamlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne gitme zorunluluğu bu şekilde esnetilmiştir.

5. Tapudaki Hataların İdari Yoldan Düzeltilmesi

  • Hisse hataları: Kadastro veya tapu işlemleri nedeniyle oluşan hisse hatalarında ilgililere tebligat yapılır. Otuz gün içinde muvafakat verilirse düzeltme yapılır; verilmezse tapu müdürlüğü hatalı kaydı resen düzeltir ve ilgililer tebliğden itibaren altmış gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açabilir.
  • Blok ve bağımsız bölüm numaraları: Projedeki hatalı blok numaraları, blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluk kararı ve onaylı yeni vaziyet planıyla; bağımsız bölüm numaraları ise onaylı teknik raporla düzeltilebilmektedir.
  • Süreli ipotekler: Süresi dolmuş ve süre bitiminden itibaren otuz gün içinde icra takibine ilişkin şerh konulmamış süreli ipotekler, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

6. Kısıtlıların Taşınmazları Elektronik Ortamda Satılacak

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun'la Türk Medeni Kanunu'nun 440 ve 444. maddeleri değiştirilmiştir. 31 Ekim 2026'dan itibaren vesayet altındaki kişilere ait taşınmazların satışı, UYAP'a entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılacaktır. İhale, sulh hukuk mahkemesinin onamasıyla tamamlanır ve onama kararının ihale gününden itibaren on gün içinde verilmesi gerekir.

7. Tarım Arazilerinde Edinim ve Yapılaşma

Tarım arazilerinde kanunda belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz, hisselendirme ve paydaş sayısının artırılması yasaktır. Mirasa konu tarım arazilerinde mülkiyetin devri esastır; mirasçılar anlaşamazsa hâkim araziyi ehil mirasçıya devreder. 4 Nisan 2026'da yürürlüğe giren yeni yönetmelikle ise tarım arazilerinde izinsiz yapılaşma ve özellikle "tiny house" benzeri yapılar üzerinden yapılan fiilî bölünmeler açıkça yasaklanmış, yıkım yükümlülüğü ve artan idari para cezaları öngörülmüştür.

8. Yabancıların Taşınmaz Edinimi

Taşınmaz alımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımında asgari değer 400.000 ABD Dolarına yükseltilmiş; tapuya üç yıl satılamaz şerhi konulması ve SPK lisanslı değerleme raporu sunulması şart koşulmuştur. 2023'teki değişiklikle bu amaçla yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar ile üzerinde yapı bulunan arsalar kabul edilmekte; arsa ve tarla nitelikli taşınmazlar kapsam dışında kalmaktadır. Yabancılara yapılan konut ve işyeri satışlarında KDV istisnası için elde tutma süresi de bir yıldan üç yıla çıkarılmıştır.

Özetle: Taşınmaz satışlarında güvenli ödeme sistemi, noterde satış ve çevrimiçi vekalet azli gibi yenilikler işlemleri hem kolaylaştırıyor hem de güvenli hâle getiriyor. Yine de satış öncesinde tapu kaydındaki şerhlerin, ipoteklerin ve imar durumunun incelenmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur.

Bu yazı, Av. Hakan Dimdik'in "Taşınmaz Hukukuna Dair Gelişmeler — 2015 ve Sonrası" (İzmir, 2026) adlı çalışmasının Mülkiyet Edinimi ve Taşınmaz Üzerindeki Haklar bölümündeki tespitlerden yararlanılarak hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylar için hukuki danışmanlık yerine geçmez.