Deprem riski nedeniyle kentsel dönüşüm, İstanbul'da ve özellikle Anadolu Yakası'nda pek çok kat malikinin gündeminde. 2023'ten bu yana hem kanunda hem de uygulama yönetmeliğinde kapsamlı değişiklikler yapıldı. "Taşınmaz Hukukunda Son Gelişmeler" dizisinin bu dördüncü bölümünde, kat maliklerinin bilmesi gereken başlıca yenilikleri ele alıyoruz. Sürecin adım adım işleyişi için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfamıza da göz atabilirsiniz.

Dizinin diğer bölümleri: Kira Hukuku · Kat Mülkiyeti · Tapu, Satış ve Mülkiyet Edinimi

1. Üçte İki Yerine Salt Çoğunluk

7471 sayılı Kanun'la 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi köklü biçimde değiştirilmiştir. Riskli yapılarda, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yeniden yapım, tevhit, ifraz ve kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı sözleşmesi kararları için aranan üçte iki çoğunluk, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirilmiştir. Karara katılmayanların payları açık artırma usulüyle diğer paydaşlara veya idareye satılabilmektedir. Bu düzenleme, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkı bakımından öğretide eleştirilmektedir.

2. Tebligatla Süreci Geciktirmek Artık Zor

Riskli yapı tespiti, yıkım ve tahliye süreçlerinde tebligat sorunları uzun yıllar gecikmelere yol açıyordu. Yeni kurala göre riskli yapı tespit kararları ve tahliye emirleri binanın kapısına asılır, mahalle muhtarlığında on beş gün ilan edilir ve e-Devlet üzerinden bildirilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tebligatın yapıldığı tarih sayılır.

Riskli yapı tespitini engelleyen maliklere karşı da mülki amirin yazılı izniyle, kolluk nezaretinde kapalı bağımsız bölümlerin açılarak tespit yapılabilmesi yasal güvenceye kavuşturulmuştur.

3. 2026 Yönetmelik Değişikliği: Zorunlu Toplantı ve e-Tebligat

4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde önemli yenilikler getirilmiştir:

  • Toplantı zorunlu: Maliklerden birinin istemi üzerine bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta veya bina kapısında on beş gün ilan edilir ya da noter aracılığıyla bildirilir.
  • Elektronik tebligat: Karara katılmayan maliklerden tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olanlara e-tebligat yapılır; bildirim, adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Adres bildirmeyenlere noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirim yapılır.
  • On beş günlük süre: Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif kabul edilmezse, karara katılmayanların payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan diğer paydaşlara satılır.
  • Ruhsat öncesi şart: Yapı ruhsatı başvurusundan önce tebligatın tamamlanmış ve payların satışı için başvurulmuş olması gerekir.
  • Riskli yapı şerhi yerine belirtme: Yıkımdan sonra tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılır ve yerine parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır; böylece dönüşüm süreci kesintisiz sürer.
  • Boş parsellerin katılımı: Birden fazla parselin birleştirilmesinde her parselde ayrı salt çoğunluk aranır; yapılaşmamış boş parsellerin dahil edilmesi ise o parseldeki bütün maliklerin oybirliğine bağlıdır.
  • Müteahhit teminatı: Teminat oranı yüzde altıya indirilmiştir.

4. Pay Satışında SPK Lisanslı Değerleme

Karara katılmayan maliklerin paylarının satışında rayiç bedel, SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının raporuyla belirlenir ve bu bedelin altında satış yapılamaz. Bu kural, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkını keyfî değerlendirmelere karşı korumayı amaçlamaktadır.

5. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Resen Uygulama

2023'te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde, ayrı bütçeye ve tüzel kişiliğe sahip Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş ve her ilde merkeze bağlı müdürlükler oluşturulmuştur. Çökme tehlikesi veya ağır hasar riski taşıyan binalarda Başkanlık, maliklerin muvafakatini aramaksızın dönüşümü resen yürütebilir; bu durumda mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmeleri feshedilmiş sayılır.

Öte yandan rezerv yapı alanı tanımındaki "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi kaldırılmış; hâlihazırda meskûn alanların da rezerv yapı alanı ilan edilebilmesinin önü açılmıştır.

6. Vergi Avantajları ve Müteahhit Güvenceleri

  • 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tapu harcı, damga vergisi, noter harcı ve belediye harçlarına ilişkin istisnalar, riskli yapı tespitinden yeni yapının tesciline kadar olan süreç için korunmaktadır.
  • Hak sahiplerine yapılan ve mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı %1'dir.
  • Müteahhitlerin projeyi yarım bırakma riskine karşı yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya teminat mektubu sunması öngörülmüştür.
  • Kira ve taşınma yardımlarında belge yükü azaltılmış; kiracılar ve ayni hak sahipleri de yardımlardan yararlanabilmektedir.
Özetle: Yeni düzenlemelerle kentsel dönüşüm kararları daha kolay alınıyor ve tebligat yoluyla süreci geciktirmek fiilen zorlaşıyor. Bu nedenle kat maliklerinin toplantı çağrılarını ve e-Devlet bildirimlerini yakından takip etmesi, sözleşme taslaklarını ve pay satış süreçlerini süresi içinde değerlendirmesi büyük önem taşıyor.

Bu yazı, Av. Hakan Dimdik'in "Taşınmaz Hukukuna Dair Gelişmeler — 2015 ve Sonrası" (İzmir, 2026) adlı çalışmasının Kentsel Dönüşüm Hukuku bölümündeki tespitlerden yararlanılarak hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylar için hukuki danışmanlık yerine geçmez.