Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından en hızlı sonuç veren tahliye sebebidir. Buna karşılık geçerlilik koşulları, uygulamada en çok hata yapılan alanlardan biridir. Aşağıda Yargıtay'ın bu konudaki ölçütlerini kararlar üzerinden topladım.

Kanuni çerçeve

TBK m. 352/1'e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Metindeki iki ifade belirleyicidir: "teslim edilmesinden sonra" ve "belli bir tarihte". İçtihatların tamamı bu iki ifadenin yorumu etrafında şekillenir.

1. Taahhüt kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmelidir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/11078, K. 2014/3241, 18.03.2014:

"Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir... Sözleşme süresi sona ermeden kiralananın tahliye edileceği yönünde taahhütname düzenlenmesinde hukuksal ve mantıksal bir engel olmadığı gibi, böyle bir taahhütnamenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu da ileri sürülemez."

Bu karar, uygulamada sık rastlanan bir savunmayı bertaraf eder: kiracılar çoğu zaman "sözleşme daha bitmemişken neden tahliye taahhüdü vereyim" diyerek taahhüdün olağan hayat akışına aykırı olduğunu ileri sürer. Daire bu savunmayı kabul etmemiştir.

Buna karşılık taahhüt, kiracı taşınmaza girmeden önce alınmışsa durum değişir. E. 2013/12792, K. 2013/13798 sayılı dosyada yerel mahkeme, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce düzenlenen taahhüdü, kiracının henüz taşınmaza girmediği gerekçesiyle geçersiz saymıştır. Dairenin bu dosyada dikkat çektiği nokta ise, noterde düzenlenen taahhütnamede "hâlen kiracısı olarak kullanmakta olduğum" ibaresinin bulunmasıdır; bu ibare, değerlendirmeyi kiracı aleyhine çevirir.

2. Boş kâğıda atılan imza ve sonradan yazılan tarih

Uygulamadaki en yaygın itiraz, taahhütnamenin boş olarak imzalandığı ve tarihin sonradan doldurulduğu yönündedir. Yargıtay'ın bu konudaki tutumu nettir:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/13867, K. 2012/2026, 13.02.2012:

"...anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası aynı kuvvette yasal bir belge ile kanıtlanamadığından davalının bu savunmasına itibar edilemez. Boş kâğıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir."

Daire aynı kararda, Hukuk Genel Kurulu'nun 12.12.1990 gün ve 1990/6-628, 01.07.1992 gün ve 357/422 ile 17.01.1999 gün ve 1999/6-28/10 sayılı kararlarının da aynı doğrultuda olduğunu belirtmiştir. Aynı ilke E. 2013/11078 sayılı kararda da tekrarlanır: davalı, tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığı iddiasını aynı ispat gücüne sahip başka bir belgeyle kanıtlamak durumundadır.

Bu, kiracı bakımından çok dar bir savunma alanı bırakır. Pratikte tek gerçekçi yol, TBK m. 39 (eski BK m. 31) uyarınca süresinde irade fesadı iddiasıyla taahhütnamenin iptalini istemektir; E. 2011/13867 sayılı kararda daire, davalının bu yasal hakkını kullanmadığına ayrıca dikkat çekmiştir.

3. Taahhüt açık ve belirli bir tarihi içermelidir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/10286, K. 2010/558, 26.01.2010:

"Tahliye taahhüdünde kiracının açıkça kiralananı belli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt etmesi, kabullenmesi zorunludur... kira parasının ödenmesine ilişkin sözleşme maddesinin şartlı tahliye taahhüdü olarak nitelendirilmesi mümkün değildir."

Bu karar, kira sözleşmesine konulan "kira ödenmezse sözleşme feshedilmiş sayılır ve tahliye işlemine başlanır" türü maddelerin tahliye taahhüdü sayılamayacağını ortaya koyar. Kiraya verenler sıklıkla bu maddeye dayanarak taahhüde dayalı tahliye istemekte ve dava reddedilmektedir.

Kontrol listesi

  • Zamanlama: Taahhüt, taşınmaz teslim edildikten sonra mı alınmış? Metinde kiracılık sıfatını gösteren bir ibare var mı?
  • Belirlilik: Belli bir tahliye tarihi açıkça yazılmış mı? Şarta bağlı ve muğlak ifadelerden kaçınılmış mı?
  • Şekil: Taahhüt yazılı mı? Noterde düzenleme şeklinde alınması ispat gücünü belirgin biçimde artırır.
  • Kişi: Taahhüt kiracının kendisi tarafından mı verilmiş? Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin rızası ayrıca değerlendirilmelidir.
  • Süre: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmış veya dava açılmış mı? Bu süre hak düşürücüdür.

Not: Kararlar somut olayın özelliklerine göre verilmiştir; dosyanızdaki taahhütnamenin geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir.