Kira tespiti davalarında en sık karıştırılan konu, uygulanacak yöntemin hangi döneme göre belirleneceğidir. TBK m. 344 iki ayrı rejim öngörür ve yanlış rejimin uygulanması tek başına bozma sebebidir.

İki rejim: endeks dönemi ve hak ve nesafet dönemi

TBK m. 344'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Maddenin üçüncü fıkrası ise farklıdır: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda, kira bedeli; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7958, K. 2019/6930, 19.09.2019:

"...tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, bir önceki yıl ödenen kira bedelinin endeks oranında artırılarak davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı gerekçe ile hak ve nesafete göre kira bedelinin tespiti doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."

Yani beş yıl dolmadan açılan davalarda hâkim rayiç bedele göre serbest takdir yapamaz; endeksle bağlıdır.

Hak ve nesafet döneminde izlenecek yöntem

Beş yıl dolduktan sonra uygulanacak yöntem, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik Yargıtay uygulamasında adım adım belirlenmiştir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3101, K. 2025/4808, 14.10.2025:

"...bilirkişi tarafından kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelinin belirlenmesi sonrasında %5 ilâ %20 arası 'hak ve nesafet' ilkesi uyarınca indirim yapılarak kira parasının... tespitine karar verilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli..."

Kararın ortaya koyduğu sıra şudur:

  1. Tarafların tüm delilleri ve emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır.
  2. Bilirkişi, dava konusu taşınmazı ve taraf emsallerini tek tek yerinde görüp inceler.
  3. Elde edilen veriler somutlaştırılarak konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi bedele etki eden tüm nitelikler karşılaştırılır.
  4. Emsalin neden uygun emsal olduğu ya da olmadığı somut gerekçelerle açıklanır.
  5. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira parası belirlenir.
  6. Hâkim, hak ve nesafete, kiracılık süresine ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaca uygun bir indirim yaparak makul kira parasına hükmeder.

3. Hukuk Dairesi'nin E. 2017/5232, K. 2018/10274 sayılı kararı da aynı yöntemi yineler ve mahkemelerden bu ilkeler ışığında rapor alınmasını ister.

İndirimin alt sınırı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/10939, K. 2014/12542, 17.11.2014:

"Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir."

Bu, kiraya veren bakımından bir güvencedir: hak ve nesafet indirimi, kirayı endeksle bulunacak bedelin altına düşürecek biçimde uygulanamaz.

Dava açarken dikkat edilecekler

  • Dönem tespiti: Tespiti istenen kira yılının endeks dönemine mi hak ve nesafet dönemine mi düştüğü, sözleşmenin başlangıç tarihi üzerinden hesaplanmalıdır.
  • Süre: Kararın yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurması için, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı artış bildiriminde bulunmalıdır.
  • Emsal: Emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği sunulmalıdır; tanık beyanına dayalı soyut emsaller hükme esas alınmaz.
  • Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
  • Rapor itirazı: Bilirkişinin emsalleri yerinde görüp görmediği ve emsal seçim gerekçesi ayrıca denetlenmelidir.

Not: Kira tespiti kararları geleceğe etkili olduğundan, dönem ve süre hesabındaki bir hata bir yıllık kayba yol açabilir.