Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası): Satış Gibi Gösterilen Tapu Devri Nasıl İptal Edilir?

Miras paylaşımı sırasında en sık karşılaşılan şikâyetlerden biri şudur: "Babam evini sağlığında kardeşime satmış görünüyor, ama kardeşimin o parayı ödeyecek durumu yoktu. Gerçekte bir satış değil, bizden mal kaçırmaktı." Tapuda "satış" olarak görünen bu tür devirlere karşı mirasçıların başvurabileceği yol, uygulamada muris muvazaası (mirasbırakan muvazaası) olarak adlandırılan hukuki nedene dayanan tapu iptali ve tescil davasıdır.

Bu yazıda muris muvazaasının ne olduğunu, hangi durumlarda dava açılabileceğini, mahkemelerin "mal kaçırma" amacını hangi olgulardan çıkardığını ve davanın hangi hâllerde reddedildiğini Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin güncel kararları üzerinden aktarıyorum.

Muris muvazaası nedir?

Muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizleyerek üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla görünüşte farklı bir işlem yapmalarıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 19'a göre bir sözleşmenin türü ve içeriği belirlenirken, tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.09.2023 tarihli, 2021/949 E., 2023/795 K. sayılı kararında muris muvazaası şöyle tanımlanmıştır: Mirasbırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir; ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmektedir. Hukuk Genel Kurulu bunu "nisbi (vasıflı) muvazaa" olarak nitelendirir.

1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Bu davaların temelinde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu'nun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı kararı vardır. Hukuk Genel Kurulu'nun yukarıdaki kararında da aktarıldığı üzere bu içtihada göre:

• Görünürdeki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesine uymadığı için geçersizdir.
• Gizlenen bağış sözleşmesi de taşınmaz devri için aranan resmî şekilde yapılmadığından geçersizdir. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 ve TBK m. 237, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin ve taşınmaz satışının resmî şekilde yapılmasını şart koşar.
• Sonuç olarak saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar, resmî sözleşmenin muvazaa nedeniyle geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilir.

Bu son nokta önemlidir: Muris muvazaası davası, saklı payın ihlal edilmesine bağlı olan tenkis davasından farklıdır. TMK m. 560'a göre tenkis davası yalnızca saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçılara tanınmıştır ve mirasbırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan tasarrufların indirilmesini amaçlar. Muris muvazaasında ise işlemin kendisi geçersiz sayılır ve mirasçı, kendi miras payı oranında taşınmazın tapuda adına tescilini isteyebilir.

Davayı kim, ne zaman açabilir?

Dava hakkı mirasbırakanın ölümüyle doğar

Muris muvazaası davası ancak mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 06.06.2024 tarihli, 2023/3477 E., 2024/4272 K. sayılı kararında aktarılan önceki bozma kararında bu husus açıkça ifade edilmiştir: Davacının hakkı mirasbırakanın ölümü ile doğar; mirasbırakan hayatta iken böyle bir iptal davası açma hakkı yoktur. Aynı kararda, Kadastro Kanunu'ndaki on yıllık hak düşürücü sürenin bu davalara uygulanabilmesi için hem davacıların kadastro öncesine dayanan bir hakkının doğmuş olması hem de mirasbırakanın kadastro tespitinden önce ölmüş olması gerektiği belirtilmiştir. Kadastro geçmiş taşınmazlarda tespit tarihleri ile ölüm tarihinin bu nedenle ayrıca incelenmesi gerekir.

Her mirasçı kendi payı için tek başına dava açabilir

Muris muvazaası davasını açmak için tüm mirasçıların bir araya gelmesi gerekmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 25.09.2025 tarihli, 2024/3909 E., 2025/4030 K. sayılı kararında, pay oranında açılan bu tür davalarda davacılar arasında zorunlu değil ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğu, dava değerinin de davayı açan mirasçının payına isabet eden değer olacağı belirtilmiştir. Bu, mirasçılardan birinin diğerlerinin katılımını beklemeden kendi miras payı oranında dava açabileceği anlamına gelir.

Davanın doğru nitelendirilmesi

Mirasçılar dava dilekçesinde bazen birden fazla vakıayı (örneğin baskı, kandırma ve mal kaçırma) birlikte anlatır. Hukuk Genel Kurulu'nun 13.09.2023 tarihli kararında, Bölge Adliye Mahkemesi davayı "korkutma (ikrah)" nedenine dayalı tapu iptali olarak nitelendirip usulden reddetmişti. Hukuk Genel Kurulu, dava dilekçesinin içeriği, ön incelemeden önce verilen dilekçe ve ön inceleme tutanağında belirlenen uyuşmazlık konusu birlikte değerlendirildiğinde davanın muris muvazaasına dayandığını kabul etti ve direnme kararını oy çokluğuyla bozdu. Kararda, vakıaları bildirmenin taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmanın ise hâkime ait olduğu (HMK m. 33) vurgulanmıştır. Karara katılmayan üye ise dilekçede anlatılan vakıaların tehdit ve baskıya ilişkin olduğu görüşündedir. Bu karar, dava dilekçesinde ve ön inceleme aşamasında dayanılan hukuki nedenin açıkça ortaya konmasının önemini gösteriyor.

Mal kaçırma amacı nasıl ispatlanır?

Muris muvazaası davalarının kaderini belirleyen soru, mirasbırakanın gerçek amacının ne olduğudur. TMK m. 6'ya göre kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguları ispatla yükümlüdür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 14.06.2023 tarihli, 2023/2044 E., 2023/3286 K. sayılı kararında da temlikin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığını ispat yükünün TMK m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca davacı tarafa ait olduğu açıkça belirtilmiştir.

Gerçek amaç bir "iç sorun" olduğu için doğrudan delille ispatı zordur. Bu nedenle Yargıtay, mahkemelerin aşağıdaki olguları birlikte değerlendirmesini istemektedir (Hukuk Genel Kurulu, 2021/949 E., 2023/795 K.; 1. Hukuk Dairesi, 2023/2044 E., 2023/3286 K.):

• Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimler,
• Olayların olağan akışı,
• Mirasbırakanın satış yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı (örneğin borç ödeme, tedavi gideri, başka bir yatırım),
• Alıcının alım gücünün olup olmadığı,
• Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,
• Taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşeri ilişki (küslük, yakınlık, ikinci evlilik gibi durumlar).

Bu olguların ispatında tanık beyanları, banka kayıtları, alıcının o tarihteki gelir durumu, taşınmazın satış tarihindeki değerine ilişkin bilirkişi raporu ve mirasbırakanın diğer malvarlığına ilişkin tapu kayıtları gibi deliller kullanılır. Tanık delilinin usulüne uygun toplanması da önemlidir: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 06.06.2024 tarihli kararında, davalı tarafa tanıklarını bildirmesi için usulüne uygun süre verilmeden davanın kabul edilmesi, hukuki dinlenilme hakkının ihlali olarak değerlendirilmiş ve karar bozulmuştur.

Kararların değerlendirmesi: Hangi davalar kabul, hangileri ret ediliyor?

Kabul edilen davalar

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 25.09.2025 tarihli, 2024/3909 E., 2025/4030 K. sayılı kararında mirasbırakanlar, taşınmazı birinin ikinci eşine satış yoluyla devretmişti. İlk derece mahkemesi; alıcının maddi gücünün bulunmadığını, satışı haklı kılacak bir neden olmadığını, satış değeri ile rayiç değer arasında fahiş fark bulunduğunu ve mirasbırakanların başka malvarlığı olmadığını tespit ederek davayı kabul etmişti. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiş; Daire de muvazaaya ilişkin temyiz itirazlarını yerinde görmeyerek kararı yalnızca harç ve vekalet ücreti yönünden düzelterek onamıştır.

Benzer şekilde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 17.11.2025 tarihli, 2024/5723 E., 2025/5087 K. sayılı kararında, babanın oğluna yaptığı satış görünümlü devri muvazaalı bulan ve davayı kabul eden Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalının "fahiş bedel farkı tek başına yetmez" şeklindeki itirazlarına rağmen yalnızca vekalet ücreti yönünden düzeltilerek onanmıştır.

Reddedilen davalar

Muris muvazaası iddiası her zaman kabul görmez. Mahkemeler, mirasbırakanın malvarlığını çocukları arasında paylaştırma amacıyla hareket ettiğini tespit ettiğinde davayı reddetmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 22.04.2026 tarihli, 2025/5005 E., 2026/3379 K. sayılı kararına konu olayda mirasbırakan iki taşınmazı oğluna ve kızına satış yoluyla devretmiş, davacı çocuğa da sağlığında başka taşınmazlar kazandırmıştı. İlk derece mahkemesi, tanık anlatımları, tapu kayıtları ve bilirkişi raporuna göre davacıya ve davalılara bırakılan taşınmazların değerlerinin birbirine yakın olduğunu, mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla değil malvarlığını paylaştırma iradesiyle hareket ettiğini kabul ederek davayı reddetmiş; bu karar istinaf ve temyiz aşamalarından geçerek onanmıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 14.06.2023 tarihli, 2023/2044 E., 2023/3286 K. sayılı kararında ise ilk derece mahkemesinin kabul kararı bozulmuştur. Daire; dinlenen tanıkların dava konusu devir hakkında bilgi sahibi olmadığını, mirasbırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırmasını gerektiren bir olgu bulunmadığını, terekesinde çok sayıda taşınmaz bulunduğunu ve başka taşınmazlarını da diğer çocuğuna bağışladığını dikkate alarak davacıların iddialarını ispatlayamadığı sonucuna varmıştır.

1974 İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanmadığı durumlar

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 22.02.2023 tarihli, 2021/6093 E., 2023/997 K. sayılı kararı, iki önemli sınırı gösteriyor:

• Tapuda açıkça bağış (hibe) olarak yapılan devirler: Ortada gizlenen bir işlem bulunmadığından muris muvazaasına dayanılamaz. Bu durumda saklı payı ihlal edilen mirasçı için gündeme gelebilecek yol tenkis davasıdır.
• Tapusuz taşınmazlar: Daireye göre tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar taşınır niteliğindedir; zilyetliğin devri yoluyla yapılan elden bağışlama hiçbir şekil koşuluna bağlı olmadığından geçerlidir ve bu işlemlere karşı 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama yeri yoktur.

Uygulamaya dönük çıkarımlar

• İşlemin türüne bakın: Tapu kaydında devrin "satış" mı, "ölünceye kadar bakma" mı, yoksa "bağış (hibe)" mı olduğu davanın türünü belirler. Açık bağışta muris muvazaası değil, koşulları varsa tenkis gündeme gelir.
• Mirasbırakanın ölümünü bekleyin, ama gecikmeyin: Dava hakkı ölümle doğar. Mirasbırakan sağken bu dava açılamaz. Ölümden sonra ise tanıkların ve belgelerin kaybolmaması için delillerin erken toplanması yararlı olur.
• Tek başınıza dava açabilirsiniz: Her mirasçı kendi miras payı oranında dava açabilir; diğer mirasçıların katılımı zorunlu değildir.
• İspat yükü sizdedir: Alıcının o tarihteki gelir durumu, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği (banka kayıtları), taşınmazın satış tarihindeki değeri ve mirasbırakanın satış için bir ihtiyacı olup olmadığı somut delillerle ortaya konmalıdır.
• Bütün tabloya bakılır: Mirasbırakanın diğer çocuklarına da benzer değerde mal bırakıp bırakmadığı, mahkemenin "mal kaçırma" mı yoksa "paylaştırma" mı sonucuna varmasında belirleyicidir.
• Kadastro tarihi önemlidir: Taşınmaz kadastro görmüşse tespit tarihi, kesinleşme tarihi ve mirasbırakanın ölüm tarihi ayrıca incelenmelidir.
• Hukuki nedeni açık gösterin: Dava dilekçesinde ve ön inceleme duruşmasında davanın muris muvazaasına dayandığı açıkça ortaya konmalıdır; aksi hâlde nitelendirme tartışması davayı uzatabilir.

Tapu devirlerine ilişkin diğer güncel gelişmeler için Taşınmaz Hukukunda Son Gelişmeler: Tapu, Satış ve Mülkiyet Edinimi yazısına, büronun bu alandaki çalışmalarına ilişkin genel bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Muris muvazaası davalarının sonucu; devrin türüne, tarihine, mirasbırakanın diğer tasarruflarına, tarafların ekonomik durumuna ve toplanan delillere göre büyük farklılık gösterir. Her dosyanın kendine özgü koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.