Apartman Dairesi Günlük Kiraya Verilebilir mi? Turizm Amaçlı Kiralamada Oybirliği ve İzin Belgesi

Büyük şehirlerde ve tatil bölgelerinde sıkça yaşanan bir tablo: Apartmandaki bir daire, internet platformları üzerinden günlük veya haftalık kiraya veriliyor; her gün farklı yüzler, gece geç saatte bavul sesleri, ortak alanda bırakılan çöpler... Komşular "Bu daire otel gibi çalıştırılabilir mi?" diye soruyor. Evini birkaç günlüğüne kiraya vermek isteyen malik ise "Kendi mülkümü istediğim gibi kiralayamaz mıyım?" diye düşünüyor.

Bu sorunun cevabı 1 Ocak 2024'ten itibaren büyük ölçüde değişti. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, konutların kısa süreli kiralanmasını izin belgesine ve apartmanlarda tüm kat maliklerinin oybirliğine bağladı. Bu yazıda kanunun getirdiği kuralları, izinsiz kiralamanın yaptırımlarını, komşuların başvurabileceği yolları ve Danıştay ile Yargıtay'ın konuya ilişkin kararlarını aktarıyorum.

Hangi kiralamalar kanunun kapsamında?

7464 sayılı Kanun'un 2. maddesine göre "turizm amaçlı kiralama", konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır. Kanunun 1. maddesi de tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamaları kapsam dışında bırakır. Dolayısıyla kanun, yalnızca turistlere yapılan kiralamaları değil, süresi yüz günü aşmayan her türlü kısa süreli kiralamayı kapsar; kiralamanın amacının iş seyahati, tedavi veya tatil olması sonucu değiştirmez.

Kanundaki "konut" tanımı da geniştir: Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm konut sayılır. Kanunun turizm amaçlı kiralamaya ilişkin hükümleri 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kanun, sürenin yüz günün biraz üzerinde gösterilmesi yoluyla kuralın dolanılmasının da önüne geçmeye çalışmıştır: Her defasında yüz günden fazla süreli sözleşme yapmasına rağmen ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında ayrıca idari para cezası öngörülmüştür (m. 4/1-g).

İzin belgesi ve kat maliklerinin oybirliği şartı

Kanunun 3. maddesine göre konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin de konutun girişine asılması gerekir. Başlıca kurallar şunlardır:

• Oybirliği kararı: İzin belgesi başvurusunda, turizm amaçlı kiralama yapılmasının uygun görüldüğüne dair, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış kararın sunulması zorunludur (m. 3/3). Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu şart yalnızca kiralanacak konutun bulunduğu bina için aranır; izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir. Danıştay kararlarında aktarıldığı üzere, uygulama yönetmeliği bu kararın noter onaylı örneğinin sunulmasını istemektedir.
• Yüzde yirmi beş sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Aynı binada aynı kişi adına izin verilecek bölüm sayısı beşi geçerse işyeri açma ve çalışma ruhsatı da istenir (m. 3/4).
• Kimler izin alabilir? İzin belgesini alma yükümlülüğü "kiraya veren"e aittir. Kanun, kiraya vereni konutun maliki ya da konut üzerinde intifa veya üst hakkı bulunan kişi olarak tanımlar. Bunlar dışında turizm amaçlı kiralama, yalnızca (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir (m. 3/5).
• Kiracı günlük kiraya veremez: Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. İzin belgesi sahibinden kısa süreli kiralayan kullanıcının konutu başkasına kiralaması da yasaktır (m. 3/7).
• Kimlik bildirimi: İzin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır; bildirimden izin belgesi sahibi sorumludur (m. 3/8).
• Yüksek nitelikli konut istisnası: Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilen; resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik gibi hizmetlerin bulunduğu yüksek nitelikli konutlarda oybirliği ve yüzde yirmi beş şartları aranmadan izin belgesi düzenlenebilir (m. 3/10).

Bu kurallar, kat malikleri açısından önemli bir güvence oluşturur: Aynı binadaki tek bir kat maliki bile onay vermezse, o binadaki bir daire için kural olarak turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınamaz. Apartman yönetimiyle ilgili diğer konular için kat mülkiyetinde son gelişmeler yazısına da bakabilirsiniz.

İzinsiz kiralamanın yaptırımları

Kanunun 4. maddesi, izinsiz kiralama için kademeli ve yüksek idari para cezaları öngörür. Kanun metnindeki tutarlar şöyledir:

Bunlara ek olarak, izinsiz konutların ilanlarını Bakanlığın uyarısına rağmen 24 saat içinde kaldırmayan internet platformları hakkında da para cezası ve içeriğin çıkarılması ya da erişimin engellenmesi kararı öngörülmüştür. Birinci fıkradaki yaptırımları (platformlara ilişkin bent hariç) konutun bulunduğu yerin en büyük mülki amiri, yani vali veya kaymakam uygular.

Tablodaki tutarların Kanun metninde yazılı tutarlar olduğunu belirtmek gerekir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'nun 17. maddesinin yedinci fıkrasına göre maktu idari para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır; bu nedenle bugün uygulanacak tutarlar kanun metnindekinden yüksektir.

Komşular ne yapabilir?

Kısa süreli kiralamadan rahatsız olan kat malikleri için birden fazla yol vardır ve bunlar birlikte kullanılabilir.

1. İdareye şikâyet

Dairenin izin belgesi olmadan kısa süreli kiralandığı düşünülüyorsa, durum valiliğe (il kültür ve turizm müdürlüğüne) veya Bakanlığa bildirilebilir. Plaketin bulunup bulunmadığı, izin belgesinin varlığını anlamak için ilk ipucudur. İlan bağlantıları, ekran görüntüleri ve giriş-çıkışları gösteren kayıtlar şikâyeti somutlaştırır.

2. Verilen izin belgesine karşı idari dava

Kat maliklerinin oybirliği şartı aranmadan bir daireye izin belgesi verildiyse, aynı binadaki veya sitedeki malikler bu işleme karşı idare mahkemesinde dava açabilir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 20.03.2025 tarihli, 2025/105 E., 2025/671 K. sayılı kararı bu açıdan önemlidir. Davada, bir sitedeki bağımsız bölüm maliki, aynı sitedeki başka bir bağımsız bölüme yönetmelikteki "müstakil konut" istisnasına dayanılarak oybirliği kararı aranmadan verilen izin belgesine karşı dava açmıştı. Danıştay 4. Dairesi davanın süre aşımından reddine karar vermişti. Kurul ise, düzenleyici işlemin uygulanması üzerine dava açabilecek "ilgililer"in, uygulama işleminden menfaati etkilenen kişiler olduğunu; uygulama işleminin mutlaka davacı hakkında tesis edilmesinin gerekmediğini belirterek, dava açma süresinin davacının izin belgesini öğrendiği tarihten hesaplanması gerektiğine hükmetmiş ve Daire kararını bozmuştur.

Bu karara göre komşu malik, izin belgesinin verildiğini öğrendiği tarihten itibaren idari dava açma süresi (genel kural olarak altmış gün) içinde hem izin belgesine hem de dayanağı düzenlemeye karşı dava açabilir. Öğrenme tarihinin belgelenmesi bu nedenle önemlidir.

3. Sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerine bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uyma, özellikle birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü getirir. Bu yükümlülük kiracılara ve bağımsız bölümden herhangi bir şekilde devamlı faydalananlara da uygulanır; bunlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Aynı Kanunun 33. maddesine göre, bu borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim kararını kısa bir süre içinde yerine getirilmek üzere verir; bu karara uymayanlara idari para cezası uygulanır.

4. Yönetim planı ve meskenin işyeri gibi kullanılması

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde eğlence ve toplantı yerleri, lokanta, dükkân gibi yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verilecek kararla açılabileceğini düzenler. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 30.10.2023 tarihli, 2023/4600 E., 2023/9996 K. sayılı kararında, yönetim planında dairelerin konut olarak kullanılacağı belirtilen bir binada, tapuda mesken olarak kayıtlı bölümün bir şirkete işyeri olarak kiraya verilmesine ilişkin davada, işyeri kullanımının önlenmesine ve eski hâle getirmeye dair kabul kararını onamıştır. Aynı Daire 22.05.2025 tarihli, 2025/472 E., 2025/8237 K. sayılı kararında da yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu, oybirliği kararı alınmadan meskenin işyeri olarak kullanılamayacağını ve imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmasının bu aykırılığı ortadan kaldırmayacağını kabul eden bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır.

Bu kararlar doğrudan günlük kiralamaya ilişkin değildir; meskenin dükkân veya büro gibi işyerine dönüştürülmesine ilişkindir. Kısa süreli kiralamanın tek başına Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi anlamında bir "işyeri" kullanımı sayılıp sayılmayacağı, kiralamanın yoğunluğuna, sürekliliğine, dairede verilen hizmetlere ve yönetim planındaki hükümlere göre değerlendirilmesi gereken, tartışmaya açık bir konudur. Bugün asıl belirleyici olan, 7464 sayılı Kanun'un açık hükmüdür: Oybirliği kararı olmadan izin belgesi alınamaz ve izinsiz kiralama idari yaptırım konusudur. Yönetim planında kısa süreli kiralamayı yasaklayan veya sınırlayan bir hüküm bulunması ise komşuların hukuki konumunu ayrıca güçlendirir.

Danıştay oybirliği şartını nasıl değerlendirdi?

Kanunun ve yönetmeliğin getirdiği sınırlamalar, kısa süreli kiralama faaliyeti yürüten kişilerce idari yargıya taşındı. Danıştay 4. Dairesi'nin 16.12.2025 tarihli, 2024/2155 E., 2025/6678 K. sayılı kararına konu davada davacılar; izin belgesinin yalnızca malik, intifa veya üst hakkı sahibine verilmesinin, kiracıların turizm amaçlı kiralama yapamamasının ve tüm kat maliklerinin oybirliğinin aranmasının mülkiyet hakkına, eşitlik ilkesine ve teşebbüs hürriyetine aykırı olduğunu ileri sürmüştü.

Daire, davayı oybirliğiyle reddetti. Kararda, kanunun genel gerekçesine atıfla düzenlemenin amaçlarının; Bakanlığın denetimi dışında turizm kullanımlarının oluşmasının önlenmesi, kiralama gelirlerinin kayıt altına alınması, konaklayanların kimlik bildirimiyle güvenliğin sağlanması ve binanın tamamının otel işlevine dönüşmesinin engellenerek yerleşim alanının dokusunun korunması olduğu vurgulandı. Daire, malik ile intifa veya üst hakkı sahiplerinin kiraya veren olarak tanımlanmasının sahip oldukları hakkın doğal sonucu olduğunu, bu kişiler dışındakilerin (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla kiralama yapabileceğini belirterek, dava konusu kuralların mülkiyet hakkını, çalışma ve sözleşme hürriyetini veya teşebbüs kurma hakkını kısıtlayıcı nitelikte olmadığı ve kanuna uygun olduğu sonucuna vardı. Kararın Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunda temyiz yolu açık olarak verildiğini ve bu nedenle kesinleşmiş olmayabileceğini belirtmek gerekir.

Kararların değerlendirmesi

Danıştay kararları birlikte okunduğunda iki yönlü bir tablo ortaya çıkıyor. Bir yanda, oybirliği şartı ve kiracının alt kiralama yasağı gibi kanundaki temel sınırlamalar Danıştay 4. Dairesince hukuka uygun bulunmuştur. Öte yanda, oybirliği şartını dolanacak şekilde verilen izin belgelerine karşı komşu maliklerin dava açma imkânı, İdari Dava Daireleri Kurulunca güvence altına alınmıştır. Yönetmelikteki "müstakil konut" ve benzeri istisnaların kapsamı ise yargı denetimi altındadır ve bu konudaki esasa ilişkin kararların takip edilmesi gerekir.

Yargıtay'ın Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesine ilişkin kararları ise, yönetim planının bağlayıcılığını ve meskenin oybirliği olmadan başka amaçla kullanılamayacağını vurgulayarak komşuların özel hukuk yollarını desteklemektedir. Kısa süreli kiralamaya özgü uyuşmazlıkların ilk derece ve bölge adliye mahkemelerinde nasıl sonuçlanacağı, somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

Uygulamaya dönük çıkarımlar

• Malikseniz: Dairenizi tek seferde yüz güne kadar kiraya vermeden önce izin belgesi almanız gerekir. Apartmanda bu belge için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği ve noterce onaylanmış uygun görüş kararı istenir. Tek bir malikin onay vermemesi kural olarak izni engeller.
• Kiracıysanız: Oturmak için kiraladığınız evi kendi adınıza günlük veya haftalık kiraya vermeniz yasaktır; her sözleşme için ayrı idari para cezası öngörülmüştür. Bu durum ev sahibiyle aranızdaki kira ilişkisi bakımından da ayrı sorunlar doğurabilir.
• Komşuysanız: İzinsiz kiralamayı valiliğe bildirebilir, oybirliği aranmadan verilen izin belgesine karşı öğrendiğiniz tarihten itibaren süresi içinde idari dava açabilir, rahatsızlık devam ediyorsa sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz.
• Delil toplayın: İlan bağlantıları, ekran görüntüleri, yönetimin tuttuğu tutanaklar ve giriş-çıkış kayıtları hem idari şikâyette hem de davada belirleyici olur.
• Yönetim planını kontrol edin: Yönetim planında kısa süreli kiralamayı sınırlayan hükümler bulunması ya da bu yönde bir hüküm eklenmesi, kat maliklerinin ileride karşılaşacağı uyuşmazlıklarda konumunu güçlendirir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası sürelerinin (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33) kısa olduğunu da unutmayın.
• Uzun süreli kiralama kapsam dışıdır: Tek seferde yüz günden uzun konut kiralamaları 7464 sayılı Kanun'a değil, Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine tabidir; ancak kuralı dolanmaya yönelik tekrarlı sözleşmeler ayrıca yaptırıma bağlanmıştır.

Aidat ve ortak giderlerle ilgili uyuşmazlıklar için aidat ödemeyen kat maliki yazısına, gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin diğer konular için gayrimenkul hukuku çalışma alanı sayfasına bakabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Binanın yapısı, tapu kaydı, yönetim planı hükümleri ve kiralamanın süresi gibi ayrıntılar sonucu doğrudan etkiler; izin başvurusu yapmadan veya hukuki yola başvurmadan önce durumunuzun bir avukat tarafından incelenmesi önerilir.