Eşim Aile Konutunu Rızam Olmadan Satabilir mi? TMK 194, Aile Konutu Şerhi ve Tapu İptali

Evlilik birliği içinde oturulan ev, çoğu zaman eşlerden yalnızca birinin adına tapuya kayıtlıdır. Eşler arasında sorunlar başladığında en sık duyulan endişelerden biri şudur: "Ev eşimin üzerine, bana sormadan satabilir mi, bankaya ipotek ettirebilir mi?" Bazen bu endişe gerçeğe dönüşür; ev habersizce satılır ve diğer eş, durumu yeni malikin gönderdiği tahliye ihtarnamesiyle öğrenir.

Türk hukuku bu duruma karşı malik olmayan eşe özel bir koruma tanır. Bu yazıda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194'te düzenlenen aile konutu korumasının kapsamını, tapuya konulabilecek aile konutu şerhini, rıza alınmadan yapılan satış veya ipotek hâlinde açılabilecek tapu iptal ve tescil davasını ve Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 2023–2026 yıllarında verdiği kararlarda öne çıkan ölçütleri aktarıyorum.

Aile konutu nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği devam ederken ortak hayatlarını sürdürmek için sürekli olarak seçtikleri ve yaşamlarının merkezi hâline getirdikleri konuttur. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 16.06.2026 tarihli, 2026/4111 E., 2026/6655 K. sayılı kararında aile konutu, eşlerin "bir yerde ortak olarak oturma ihtiyacının" giderilmesinde kullanılmak üzere sürekli olarak seçtikleri, konut olarak kullanılmaya elverişli taşınır veya taşınmaz yer olarak tanımlanmıştır.

Bu tanımdan bazı sonuçlar çıkar:

• Bir konutun aile konutu sayılması için tapuda kimin adına kayıtlı olduğu belirleyici değildir; belirleyici olan, ailenin fiilen orada yaşamasıdır.
• Eşlerin birden fazla evi olabilir; tanımda vurgulanan ölçüt, konutun ailenin yaşam merkezi olmasıdır. Bu nedenle bir evin aile konutu sayılıp sayılmadığı, somut kullanım durumuna göre belirlenir.
• Kiralık bir ev de aile konutu olabilir. Bu durumda koruma, kira sözleşmesi üzerinden işler.

TMK m. 194 neyi yasaklar?

Kural olarak eşler, birbirleriyle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapmakta serbesttir. TMK m. 194 bu serbestliğe aile birliğinin korunması amacıyla bir istisna getirir. Maddeye göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça:

• aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez,
• aile konutunu devredemez (satış, bağış gibi),
• aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (ipotek, intifa hakkı kurulması gibi).

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m. 194/2). Örneğin eşlerden biri ulaşılamaz durumdaysa ya da evin satılması ailenin yararına olduğu hâlde diğer eş haklı bir sebep göstermeden karşı çıkıyorsa, mahkemeden izin istenebilir.

Koruma yalnızca tamamı tek eşe ait konutlarla sınırlı değildir. Yukarıda anılan 2026 tarihli kararda davacı, aile konutu olan taşınmazdaki payını bağışlamış, daha sonra eşinin bu bağışa açık rızasının bulunmadığını ileri sürerek bağışın iptalini istemiştir. Yargıtay, bu davanın TMK m. 194'e dayalı bir tapu iptal ve tescil davası olduğunu kabul etmiştir.

Aile konutu şerhi: Zorunlu mu, ne işe yarar?

Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194/3). Şerh, tapu kaydını inceleyen herkese taşınmazın aile konutu olduğunu duyurur. Böylece taşınmazı satın almak veya üzerinde ipotek kurmak isteyen kişi ya da banka, eşin rızasını aramak zorunda olduğunu bilir.

Ancak Yargıtay'a göre şerh, korumanın şartı değildir. 2. Hukuk Dairesi'nin 16.06.2026 tarihli kararında, Hukuk Genel Kurulu'nun 2015 tarihli bir kararına da atıf yapılarak, tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemeyeceği ve üzerindeki hakları sınırlayamayacağı vurgulanmıştır. Bir başka ifadeyle şerh, hakkı doğuran değil, var olan hakkı açıklayan ve üçüncü kişilere duyuran bir kayıttır.

Buna rağmen şerhin uygulamada önemli bir işlevi vardır: Şerh varken taşınmazı edinen kişinin, evin aile konutu olduğunu bilmediğini ileri sürmesi pratikte mümkün olmaz. Bu nedenle, evlilikte sorun yaşanmaya başladığı ve tapunun diğer eşin üzerinde olduğu durumlarda şerh talebi koruyucu bir adım olarak değerlendirilebilir.

Rıza alınmadan satılan veya ipotek edilen ev: Tapu iptal ve tescil davası

Aile konutu diğer eşin açık rızası alınmadan devredilmişse, malik olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davada amaç, devrin iptal edilerek taşınmazın yeniden malik eş adına tescil edilmesidir. Davacı eş, taşınmazın kendi adına tescilini isteyemez; çünkü korunan şey mülkiyet değil, aile konutunda barınma hakkıdır.

Görevli mahkeme: Aile mahkemesi

TMK m. 194'e dayalı tapu iptal ve tescil davası, aile hukukundan kaynaklanan bir uyuşmazlıktır; bu nedenle davaya bakmakla aile mahkemesi görevlidir. 2. Hukuk Dairesi'nin 16.06.2026 tarihli kararında, davayı asliye hukuk mahkemesinin esastan incelemesi hatalı bulunmuş, görev kurallarının kamu düzeninden olduğu ve mahkemece her aşamada kendiliğinden gözetileceği belirtilerek karar bozulmuştur. Yanlış mahkemede açılan dava, yargılamanın önemli ölçüde uzamasına yol açabilir.

İspat yükü: Rızanın varlığını kim ispatlar?

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 22.05.2024 tarihli, 2023/9123 E., 2024/3744 K. sayılı kararına konu olayda, eşlerin 2011'den beri aile konutu olarak kullandığı daire, malik eş tarafından bir arkadaşının annesine satılmıştı. Davalılar, tapuda aile konutu şerhi bulunmadığını, alıcının tapuya güvenerek iyi niyetle satın aldığını ve davacı eşin satıştan haberdar olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesi, bu tür davalarda davacı eşin açık rızasının bulunduğunu ispat yükünün davalılarda olduğunu belirtmiş; davalıların rızayı ispat edemediğini, davacı eşin de rızasının bulunmadığına dair yemin ettiğini tespit ederek tapu kaydının iptaline ve taşınmazın malik eş adına tesciline karar vermiştir. Bölge adliye mahkemesi bu yönden istinaf başvurusunu reddetmiş, Yargıtay da kararı onamıştır.

Aynı kararda, emlakçının bir değer tespiti için eve geldiğinde davacı eşin evde bulunmasının, sonradan vazgeçilen başka bir satış görüşmesine ilişkin olduğu ve davacının dava konusu satışa rıza gösterdiğini kanıtlamadığı değerlendirilmiştir.

Rıza her türlü delille ispatlanabilir

Kanun, rıza için belirli bir şekil öngörmemiştir. Bu nedenle rıza yazılı olabileceği gibi sözlü de verilebilir ve her türlü delille ispatlanabilir; yeter ki "açık" olsun. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 04.10.2023 tarihli, 2023/5060 E., 2023/4464 K. sayılı kararı bu ilkenin davacı aleyhine işlediği bir örnektir. Olayda bölge adliye mahkemesi, satış sırasında davacının açık rızasının ispatlanamadığı gerekçesiyle tapu iptaline karar vermiştir. Yargıtay ise tanık beyanlarından davacı kadının evin satışından haberdar olduğunu, satışı kabul ettiğini ve evi boşaltmak için süre istediğini, ipotekli taşınmazın borçlarının da alıcı tarafından ödendiğini tespit etmiş; bu durumda aile konutunun açık rızayla devredildiğinin sabit olduğunu belirterek kararı bozmuştur.

Bu iki karar birlikte okunduğunda şu sonuç çıkar: İspat yükü davalı tarafta olsa da, malik olmayan eşin satış sürecindeki tutumu belirleyici olabilir. Satıştan haberdar olup itiraz etmeyen, evi gösteren veya tahliye için süre isteyen eşin davası, açık rızanın varlığı gerekçesiyle reddedilebilir.

Ev el değiştirdiyse ne olur? İkinci alıcı ve iyi niyet tartışması

Uygulamada en tartışmalı sorulardan biri, aile konutunun ilk alıcıdan sonra üçüncü bir kişiye daha satılmış olmasıdır. TMK m. 1023'e göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Rıza alınmadan yapılan ilk devir yolsuz tescil niteliğindedir; ancak ondan sonraki alıcının iyi niyetli olup olmadığı ayrıca önem kazanabilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 06.11.2024 tarihli, 2024/593 E., 2024/8393 K. sayılı kararına konu olayda, aile konutu malik eş tarafından davacı eşin rızası olmadan bir kişiye satılmış, yaklaşık dört ay sonra da o kişi tarafından bir başkasına satılmıştır. İlk derece mahkemesi tapu iptaline karar vermiş; bölge adliye mahkemesi ise ilk satış bakımından açık rızanın zorunlu olduğunu, ancak sonraki satışlarda tapuya güven ilkesi gereği son alıcının iyi niyetinin önem taşıdığını, davacının son alıcının iyi niyetli olmadığını ispat edemediğini belirterek davayı reddetmiştir. Davacı ise ilk satışın "paravan" olarak yapıldığını, son alıcının malik eşin tanıdığı olduğunu ileri sürmüştür.

Yargıtay, tanıkların davalılar arasında el ve işbirliği bulunup bulunmadığı yönünden dinlenmediğini, bu konuda araştırma yapılmadan karar verilmesinin eksik inceleme olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Ayrıca davacının, tapu iptali kabul edilmezse taşınmazın değerini terditli (ikincil) olarak talep ettiğini, bu talep hakkında olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmamasının da doğru olmadığını vurgulamıştır.

Bu karar, ikinci el alıcıya karşı davada iddianın soyut kalmaması gerektiğini gösterir: Satışların kısa aralıklarla yapılması, alıcının malik eşin yakını veya tanıdığı olması, satış bedelinin gerçek değerin çok altında gösterilmesi ya da bedelin ödendiğine dair kayıt bulunmaması gibi somut olguların delilleriyle ortaya konması önem taşır.

Malik olmayan eş, evin bedelini isteyebilir mi?

Aile konutu satıldıktan veya cebri icra yoluyla el değiştirdikten sonra tapu iptali artık mümkün değilse, malik olmayan eşin evin değerini tazminat olarak isteyip isteyemeyeceği sorusu gündeme gelir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 25.05.2023 tarihli, 2022/9828 E., 2023/2702 K. sayılı kararına konu olayda, aile konutu üzerinde eşin rızası olmadan banka lehine ipotek kurulmuş, taşınmaz daha sonra icra yoluyla satılmıştır. Davacı eşin ipoteğe rıza gösterdiğine ilişkin belgenin sahte olduğu Adli Tıp raporuyla belirlenmiş, ilk derece mahkemesi de taşınmazın bedelinin banka ve malik eşten tahsiline karar vermiştir.

Yargıtay bu kararı bozmuştur. Kararda, malik olmayan eşin aile konutu üzerinde ayni bir hakkının bulunmadığı, şahsi bir hakkının bulunduğu; bu hakkın taşınmazın parasal değerinin devralan üçüncü kişiden istenmesini içermediği belirtilmiştir. Daire, ipotek sözleşmesinin hükümsüzlüğü kanıtlanırsa ipoteğin kaldırılmasına ve tapu iptaline karar verilebileceğini, ancak TMK m. 194'ün malik olmayan eşin barınma hakkını koruduğunu, bu nedenle davacının taşınmazın değerini talep etme hakkı bulunmadığını kabul etmiştir.

Bu karar, aile konutu korumasının bir "mal paylaşımı" aracı olmadığını açıkça göstermektedir. Evlilik süresince edinilen mallarla ilgili parasal talepler, kural olarak boşanma sırasında veya sonrasında mal rejiminin tasfiyesi kapsamında ileri sürülür. Mal kaçırma amacıyla yapılan devirlere karşı başvurulabilecek yollar için boşanma sürecinde mal kaçırma ve mal kaçırma hâlinde katılma alacağının korunması yazılarımıza bakabilirsiniz.

Kiralık aile konutu: Eş kira sözleşmesinin tarafı olabilir

Aile konutu kiralıksa koruma kira sözleşmesi üzerinden işler. Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TMK m. 194/1; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 349/1). Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve kiracı eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur (TMK m. 194/4). Bu bildirim yapılmışsa kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren ihtarı hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı göndermek zorundadır (TBK m. 349/3). Bu nedenle, kiralık evde oturan ve sözleşmede adı bulunmayan eşin, kiraya verene yazılı bildirimde bulunması koruyucu bir adım olabilir.

Uygulamaya dönük çıkarımlar

• Aile konutunun tapusu diğer eşin adına kayıtlıysa, özellikle evlilikte sorun yaşanmaya başladığında tapu müdürlüğünden aile konutu şerhi konulmasını istemek, üçüncü kişilerin iyi niyet savunmasını büyük ölçüde zayıflatır.
• Şerh olmasa da koruma vardır; ancak dava açıldığında taşınmazın gerçekten ailenin yaşam merkezi olduğu tanık, adres kaydı, fatura ve aidat ödemeleri gibi delillerle ortaya konmalıdır.
• Rıza alınmadan yapılan devre karşı dava aile mahkemesinde açılmalıdır; görev kuralına aykırılık yargılamayı uzatır.
• Satıştan haberdar olduğunuz hâlde itiraz etmemek, evi alıcılara göstermek veya tahliye için süre istemek gibi davranışlar, sonradan açık rıza olarak yorumlanabilir.
• Ev el değiştirdiyse, son alıcının malik eşle bağlantısını, satışlar arasındaki süreyi ve bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren delillerin toplanması önem taşır.
• TMK m. 194'e dayalı dava, evin bedelini almaya değil konutun korunmasına yöneliktir. Parasal talepler için mal rejiminin tasfiyesi ayrıca değerlendirilmelidir.
• Kiralık evde, sözleşmede adı bulunmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir; bu durumda fesih ve ihtarların kendisine de ayrıca gönderilmesi gerekir.

Boşanma, nafaka, velayet ve mal rejimi konularındaki genel bilgi için boşanma ve aile hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanızdaki durumu değerlendirmez. Bir konutun aile konutu sayılıp sayılmayacağı, rızanın bulunup bulunmadığı ve üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığı; somut olayın koşullarına ve sunulan delillere göre değişir. Haklarınızı etkili biçimde kullanabilmek için dosyanıza özgü hukuki değerlendirme almanız yerinde olacaktır.